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最近有越来越多来自香港的朋友与我们谘询英国置业的相关事宜。根据今年五月的内部统计，目前约96.3%的潜在买家都是以“投资”为目的来置业。其中，客人们最常询问的问题又以如何评估“房地产的投资风险”以及“房地产的投资回报”为最高。
既然谈到了房地产的投资风险及回报，我们就该先来了解风险及回报之间的关系。在投资中，风险越高，潜在投资回报也越高；风险越低，潜在投资回报越低基本上是一个普世定理（请注意：承担高风险未必能保证带来高额回报，承担低风险也未必是收益保证）。那为什么风险的高低影响了投资的回报呢？其实我们可以这样了解：人是一种懂得风险规避（Risk aversion）的物种，面对风险越高的事，人类需要有更强烈的动机才会去投入。
风险与回报之间存在着什么关系？
相信很多朋友都看过荣获8项奥斯卡奖的电影“贫民百万富翁”，剧中的主角参加了电视台的百万富翁问答节目，只要能答对所有题目就可以获得高额奖金。
想像一下你正参加电视台举办的百万富翁问答节目，已经成功达完14题的你来到最后一关，累计奖金£500,000，再答对一题你就将成为百万富翁。这时已经用完所有求救方式却对题目毫无头绪的你剩下三个选择：
– 从四个选项中随机猜一个且为正解 — 获得奖金 £1,000,000
– 放弃答题带回奖金£500,000
– 从四个选项中随机猜一个但答案错误 — 获得奖金 £32,000
这时候的你会选哪一个？
根据统计，英国的百万富翁问答节目从1998年开播到2020年来，总共有18位挑战者挑战到最后一关，却只有7位挑战者选择作答，且只有一位答错，可以进一步把选择随机猜测答案的比率缩小。而剩下的11位挑战者则都选择了放弃答题以保有奖金。
但是在另一个情况下，你会怎么选择？
– 从四个选项中随机猜一个且为正解 — 获得奖金 £1,000
– 放弃答题带回奖金 £500
– 从四个选项中随机猜一个但答案错误 — 获得奖金 £0
从英国的百万富翁问答节目开播以来，一共1840位参赛者中，只有2位在这里选择了放弃回答，更只有少于十人没拿到任何奖金的离开。
当报酬率同样是200%，但是冒风险造成的潜在损失一个是 £500,000 – £32,000 = £468,000 ，另一个却只有 £500 – £0 = £500，我们可以看到大部分的人都会选择继续作答，也就是风险较低的选择。
在实际投资时也是一样，当我们要投资一个风险较高的资产时，我们需要一个能比稳定资产提供更显著回报的机会才有可能说服自己。
如何评量房地产投资的风险及回报？房产投资标的的四种类型
在房地产投资里面，我们可以怎么样评判资产的类别呢？一般来说我们会把房地产按风险与潜在回报分为四种层级：
– 核心型 Core
– 核心增益型 Core-plus
– 价值提升型 Value-add
– 机会型 Opportunistic
虽然这个模型主要是用于评估商用地产，但是了解这四种分类也无疑能让自己掌握更多对于投资的衡量角度。
核心型 Core
此型态的投资标的为低风险的稳定收入型资产。基础上投资人无须付出太多心力及成本去维护这套物业，投资人可以想像是在市中心最精华地段投资新开发的住宅房产项目，项目本身状态极佳且对于租客来说也是热门的居住选择，投资人无须担心房屋有空置问题。
核心增益型 Core-plus
与核心型资产类似，资产本身的状态就是良好的，租客也很容易寻找。但是除了追求稳定的租金收入，投资人也期望能借由付出一些额外的成本，使得该标的的价格能提升。例如在市中心购买一套屋龄5 – 10年左右的二手房，标的本身还是有稳定的收入，但是投资人可能需在营运时多支付一些额外的维护成本。
价值提升型 Value-added
价值提升型的资产风险又比核心增益型的资产高出一阶，一般来说在这个层级的资产已经是不受租客亲睐的住宅选择了，投资人须投入额外成本将物业进行提升，例如重新装潢，外墙粉刷等。经过前述的额外投资后，该物业的资产价格会有较为显著的提升。
机会型 Opportunistic
机会型资产是四个类别中风险最高的。此形态的资产通常具备着明显且必须修正的问题，例如说房屋结构有重大问题，已被列为危楼管制，需要整体结构性的翻修才能让人居住。这种资产较常可以在拍卖中看到，往往都以低于市价非常多的价钱出售，投资人若投资本类型的资产，需要支付显著的费用用以将物业翻新，但同时也提供较前列三类型都显著的资本升值空间。
投资房地产前须考量的五大风险指标
这四种类型给我们在评估房地产项目风险及回报时的基础观念，但相信各位也发现这四种类型主要在阐述“物业本身”，而还没有连同外在环境等变因一起考虑。那在投资房地产时有哪些风险是投资人应该要考虑的呢？我们可以将房产的风险列为下面五点：
租客风险（Tenant Risk）
跟股票未必会分配股息不同，由住户定期缴纳的租金所产生的现金流是投资人选择投资房地产的主要动因之一。因此，投资房地产前我们必须先分析：
– 这套物业本身的状态是否良好？
– 地理位置是否临近中心商业区 CBD（Central Business District），有稳定工作人口承租?
– 地理位置是否离大学近，有足够外来学子承租？
经由确认这些问题来避免物业无法持续产生现金流的危机。此外，投资人也应慎选租客品质，以防租户无法及时缴纳租金。
在英国出租物业时，出租公司通常会雇用第三方机构替未来承租人作信用检查，若租客条件不足，则需事前缴纳半年期的房租以确保业主权益。
结构风险（Structural Risk）
房地产是一种实体资产(Physical Asset)，随着时间变化是会磨损的。因此业主在物业的持有期间内如果有遭遇到损坏，就可能需要支付维护或是翻新费用。除此之外，若是太过老旧的房产，业主也有可能会因房产结构上的损坏而需进行大规模的翻修。因此业主在置业前须考量：
– 这套物业的建筑品质怎么样？
– 如果是新房，那开发商的评价如何？
– 物业选用的建材如何？
在英国如果您想购买二手房，海瑞万仕建议您雇用专业的结构型房产鉴定师（Surveyor）在置业前先评估房产的状况与价值，以免日后需支出高额费用以维护翻修。
法令风险（Political/Legislative Risk ）
投资房产前，投资人应先考量该房产所在国家及区域在目前及未来的政策变化。例如英国即将重启给留学生签发毕业后两年的PSW签证，这一政策就可以使位于大学、中心商业区CBD周边的物业带来正向的影响。
稅制（Taxation）
税制也是房产投资须考量的点，从购房时须缴纳的税、出租运营时须缴纳的税，到出售物业时须缴纳的税，都是投资人应予以考量的点。此外，若有税制变动，也会影响物业的收入情况。如英国将在2021年四月对海外买家征收额外的2%印花税，投资人应衡量是否应该随着税率变动而提前置业计划。
都市规划（Planning）
都市规划是评估一地房地产市场风险的重要指标之一，例如当一地区决定进行都市更新计划(Urban Regeneration)时，更新的都市及更多的住宅投入会带动当地经济以及提升居住品质，使得人口愿意移入该地居住，进而使该地的房价拉升。伦敦的都市更新区可见伦敦买房买哪里？政府大力投资37亿英镑的景宁镇都市更新计画案。
评估房地产投资质量的五大指标
了解完评判风险的指标后，也是时候来评估物业的投资回报了，我们可以从五个面向去判断这套物业的投资品质：
收入稳定性（Income Security）
如我们之前所说的，评估房产的风险的第一条就是租客，有了租客物业才能为业主带来长久的收益。那么为了要稳定收益，与租客签署的租约长度以及租客品质都是重点。在英国的法规下，租房市场提供投资人良好的收入稳定性，尤其在伦敦，许多金融新贵以及国际学生都是偏好新楼盘并有高额租金承担能力的族群。因此，投资人在选择物业所在市场时，收入稳定性及可以成为一个评判投资品质的指标。
租金增长率（Rental Growth）
租金的增长取决于一地租房市场的供需关系，人口增长越多的地区对于住房的需求也会增加，然而土地及房产是有限的，当供给不足以应付需求，涨价就成了自然而然的表现。因此往往靠近CBD周围的房产，租金增长幅度都会比较高。值得投资人注意的是，房产要调涨租金往往会是租约到期或是更新租客时，通常时间长度会以半年唯一格单位，因此租约的长度及条款都是业主应该衡量的一环。
资本稳定性（Capital Security）
与股票等其他投资标的相比，房产价格的挥发性（Volatility）是相对较小的，房地产的价格通常会比较稳定。这点能衡量您应该持有本物业的时长，房地产在长期的状况中通常会稳定地持续增值，然而在持有中短期时仍会因当时的经济环境而有所变动，因此房产多为一个长期持有的投资标的，投资人应综合持有时间及市场情况以转换最好的投资品质。
资本升值性（Capital Appreciation）
多数投资人在投资时会以此项目作为评鉴投资回报的圭臬，在考虑资本升值时投资人应考量该项目的地段、物业品质，以及周遭环境变化作为分析。例如伦敦即将在2021年通车新的横贯铁路 — 伊莉莎白快线，此路线除原本既有的31个地铁站之外，更额外增设了10个新的站点。截至该路线宣布建设以来，站点周边一英里内房产的平均价格已上涨66%，周遭环境的变化即成为该物业资本升值的主要因素。
流动性（Liquidity）
房地产本身并不是一个高流动性的投资标的，主要的因素有 — 入门门槛高、交易成本高、交易平均需时长长。所以投资人在初期投资时，应分析该地段的供需情况，如每一年该地区的物业交易总成交量（笔），以作为该地段物业是否具有优良流动性作为参考，以防总持有时间过长，减低投资回报成效。
以上就是我们在投资房地产时应该如何评量投资风险以及回报的方法了。当然，投资成功的方式有百百种，未必这些分析方法就能引领您前往成功，但是掌握如何评估的方式，能有效让您减少在日后吃亏的风险。
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