2026年5月1日，是倫敦租房市場一個歷史性的轉捩點。英國《租客權利法 2025》（Renters’ Rights Act 2025）第一階段正式生效，數十年來房東用於終止租約的「Section 21 無過失驅逐令」正式走入歷史。所有現存的固定期限租約，也在同一天自動轉換為滾動式週期保障合約（Periodic Assured Tenancy）。對於身處台灣、在倫敦持有房產的海外投資人而言，無論您是否居住英國、無論房屋是否委託代理管理，《租客權利法 2025》的義務均完整適用。IREIS Properties 海瑞萬仕整理了這份完整的中文指南，協助台灣海外房東釐清法規、理解責任、從容應對。
本文重點
Section 21 已於2026年5月1日正式廢除，不得再以此終止租約
收回房屋必須透過 Section 8，在法院引用37種法定理由之一
租金每年只能調漲1次，需提前2個月以 Form 4A 書面通知
2026年底啟動的房東數據庫，海外房東必須親自登記，未登記罰款最高 £7,000
4大核心變革一覽
Section 21 終結
「無過失驅逐令」正式廢除。2026年5月1日起，任何以 Section 21 為由的驅逐通知均失去法律效力，法院不予受理。
Section 8 成為唯一途徑
房東收回房屋須在法院引用37種法定理由之一，包括業主自住需求（Ground 1）、出售計畫（Ground 1A）或租金嚴重拖欠（Ground 8）。
租金調漲新限制
每年最多調漲1次，需提前2個月以官方 Form 4A 書面通知。租約中原有的租金審查條款一律失效，不再具備法律效力。
房東數據庫登記
2026年底起，所有房東（含海外房東）須親自完成官方登記。未登記最高罰款 £7,000，代理人無法代辦。
2026年5月1日：租房市場翻篇的那一天
英國《租客權利法 2025》（Renters’ Rights Act 2025）於2025年取得皇家御准（Royal Assent），並在2026年5月1日正式落地執行。這一天不只是一個法律行政日期，而是英格蘭私人租賃市場35年來最深刻的結構性重組。
Phase 1 於2026年5月1日生效的核心變化包括：第一，廢除 Section 21（無過失驅逐令），房東再不能以「不需要理由」的方式要求租客離開。所有現有的 Section 21 通知，若未在2026年8月1日前完成法院申請，一律失效。第二，所有既存的固定期限保障短期租約（Assured Shorthold Tenancy，AST）在2026年5月1日自動轉換為滾動式週期保障租約（Periodic Assured Tenancy）。這意味著「合約到期自動清零」的邏輯已不再成立——租客可以無限期繼續居住，直至房東成功引用 Section 8 理由。第三，已在租約中訂定的租金調漲條款或雙方另行達成的租金審查協議，一律失去法律效力，改以法定程序為準。
這3項變化對台灣海外房東的實際影響，遠超過文字描述。許多過去依賴「合約期滿，自動回收」策略的海外房東，現在必須重新理解：您與租客的關係，在法律上已成為一種「除非引用指定理由、否則長期存在」的契約關係。作為在倫敦提供全方位服務的顧問團隊，IREIS Properties 海瑞萬仕在2026年初已開始協助多位台灣客戶重新評估其物業的租務管理策略，提早因應這次法規大轉型。
合法回收房屋：Section 8 的關鍵理由詳解
《租客權利法 2025》廢除 Section 21 後，房東若需收回房屋，唯一途徑是透過 Section 8 申請，在法院提出37種法定理由中的至少1種。以下是台灣海外房東最常需要的幾個關鍵理由：
Ground 1：業主本人或直系親屬需要自住
前提是您的直系家庭成員（包括子女、父母或配偶）需要以該房產作為唯一主要居所。通知期為向租客提前4個月書面通知。這一條款對台灣父母尤其重要——若您的子女將來赴英求學或工作，需要自住該物業，Ground 1 是最直接的合法途徑。值得注意的是，通知必須以指定格式發出，任何程序上的瑕疵都可能導致申請在法院遭受挑戰。
Ground 1A：業主計畫出售房屋
若您決定出售該房產，可引用 Ground 1A。通知期同樣為4個月。法律要求這必須是真實的出售意圖——成功收回房屋後12個月內，不得將同一物業重新出租，否則租客有權申請賠償。
Ground 8：租金嚴重拖欠（強制性理由）
這是37種理由中唯一的「強制性理由」（Mandatory Ground）：只要達到法定門檻，法院必須判准回收。在月租合約下，租客累計拖欠租金需達3個月（新法已從舊制的2個月提高至3個月）。達到門檻後，房東需以指定格式發出4週書面通知，之後方可向法院申請。Ground 8 仍是拖欠問題中最確定的法律途徑。
除上述3條外，其他常用理由包括 Ground 14（破壞物業或滋擾鄰里）、Ground 6（重大翻修工程）等，但這些屬於「酌情性理由」（Discretionary Grounds），法院有裁量空間。IREIS Properties 海瑞萬仕建議所有海外房東在啟動任何收回程序前，先諮詢合資格英國法律顧問，確認所用理由的適用性與通知格式是否符合最新要求。
租金調漲：Form 4A 與每年一次的法定程序
《租客權利法 2025》生效後，租金調漲有一套全新的法定程序，無論您的原有租約中如何約定，都必須遵守。
第一，每年最多只能調漲1次。即便市場租金大幅攀升，房東在12個月內也只有1次調整機會。第二，必須提前2個月以書面形式通知租客，且必須使用政府指定的 Form 4A 表格。任何以其他格式或口頭方式通知的調漲，在法律上均屬無效。第三，租金金額不能超過「市場合理水平」。如租客認為調漲幅度不合理，可在收到通知後的指定期限內，向租金仲裁庭（Rent Tribunal）提出申訴，由仲裁庭決定合理租金水平。
最常被忽略的一點是：租約中所有原有的「租金審查條款」或「通貨膨脹掛鉤條款」，在《租客權利法 2025》生效後一律失效。房東與租客之間任何不依上述法定程序達成的租金調整協議，均不具法律效力。對於委託代理人管理倫敦物業的台灣房東，這意味著您需要主動確認：代理人是否已更新操作程序、是否在下一個租金調整時使用 Form 4A、是否在提前2個月的時間節點上準確執行。任何程序上的疏漏，不但調漲失效，還可能在未來的法律爭議中處於劣勢。
租金調整機制雖然比舊制更為限制，但程序清晰、保障明確——關鍵在於每一步都必須以正確格式、在正確時間執行，才能確保調整完整有效。委託代理人不代表您可以置身事外，最終責任仍在房東本人。
2026年底啟動：房東數據庫，海外房東必須親自登記
《租客權利法 2025》設立的另一個重要機制，是全英格蘭首個官方「私人出租業房東數據庫」（Private Rented Sector Database）。政府預計在2026年底分階段開放登記。
登記要求適用於所有在英格蘭持有出租物業的房東，包括居住在台灣的海外（非居籍）房東。您需要提供的核心資料包括：房東本人的全名與聯絡地址（海外地址亦可）、每間出租物業的地址、委託代理人的姓名與聯絡資料（如有），以及物業合規確認，包括能源效益評級（EPC）、電氣安全檢測報告（EICR）與煤氣安全記錄（如適用）。
最重要的一點：根據《租客權利法 2025》的規定，房東必須親自登記——代理人無法代辦這項程序。無論您的物業由哪家代理公司管理，數據庫登記是您個人的法律義務，且必須由您本人完成。
未登記的法律後果相當具體：地方政府可對未登記房東處以最高 £7,000 的罰款；若刻意提供虛假資料，罰款可高達 £40,000，並可能面臨刑事起訴。IREIS Properties 海瑞萬仕將於數據庫正式開放後，第一時間為客戶提供中文登記指引，協助海外房東完成這項新的合規義務。
台灣海外房東的3個立即行動
面對《租客權利法 2025》的一系列變化，IREIS Properties 海瑞萬仕建議台灣海外房東在近期完成以下3項核心行動：
行動1：確認政府資訊單已送達租客
《租客權利法 2025》要求所有房東在2026年5月31日前，向現有租客發出官方「政府資訊單」（Government Information Sheet），說明租客在新法下的各項權利。若您委託代理人管理物業，請立即確認代理人是否已代為完成此義務。未依期限發出資訊單，雖不直接構成罰款，但可能在未來的法律程序中對房東不利。
行動2：更新代理人的租金調整操作程序
與您的倫敦代理人確認：下一次租金調整是否已規劃以 Form 4A 進行、是否在2個月前發出通知、租約中的舊有租金審查條款是否已確認作廢。若代理人尚未更新程序，現在正是時機。
行動3：提前規劃未來的物業收回路徑
若您有在未來2至3年內收回物業的可能（例如子女赴英讀書、考慮出售），現在就應開始了解 Ground 1 或 Ground 1A 的適用條件，並諮詢法律顧問確認收回程序的時間線。以 Ground 1 為例，從發出通知到實際搬遷，整個過程往往需要6至12個月，甚至更長。提前規劃，方能從容應對。
常見問題
Q：2026年5月1日之後，我還可以使用 Section 21 通知終止租約嗎？
不可以。Section 21 已於2026年5月1日起完全廢除。若您在2026年4月28日前以第一類郵寄方式發出了 Section 21 通知，且在2026年8月1日前完成法院申請，仍可依舊制執行。逾此期限，所有 Section 21 通知一律失效，房東必須改用 Section 8 程序收回房屋。
Q：我的租客積欠了2個月租金，現在可以啟動 Ground 8 程序嗎？
尚未達到門檻。按《租客權利法 2025》的新規定，以 Ground 8 回收房屋的門檻已從2個月提高至3個月（月租合約）。2個月的拖欠不符合強制性理由的要求。您可考慮引用 Ground 10 或 Ground 11（其他拖欠相關理由），但這些屬酌情性理由，建議先諮詢合資格英國法律顧問，評估最佳做法。
Q：我人在台灣，倫敦物業由代理人管理。房東數據庫可以由代理人代辦登記嗎？
不可以。根據《租客權利法 2025》，房東必須親自完成數據庫登記，代理人無法代辦。但您可以在登記時填寫代理人作為日常管理聯絡人。數據庫預計2026年底開放，IREIS Properties 海瑞萬仕將在開放時提供詳細中文操作指引，協助台灣客戶順利完成登記。
Q：子女將於2027年赴英讀書，我想把倫敦的房子收回自住，需要提前多久通知租客？
在《租客權利法 2025》下，以 Ground 1（業主家庭成員自住需求）收回房屋，需向租客提前4個月書面通知。建議您在子女預計入住前6至12個月開始規劃：確認現有租約條款、諮詢合資格英國法律顧問、確認通知格式符合最新法律要求。IREIS Properties 海瑞萬仕可協助您了解完整流程並轉介可靠的英國本地法律顧問。
