文章皆為原創，尊重版權，未經允許，禁止轉載。如需轉載請聯繫我們，並寫明文章出處。
相信很多人在做國際房地產投資之前都會事先做功課，其中往往最重要的主題之一就是：「物業地理位置好不好？」這句話也是我們在房地產中最常能看到的金句”Location, Location, Location (位置、位置、位置)”
一個好的地理位置可以使業主更容易找到租客、在轉售上有更短的銷售週期，同時也可以帶來較周遭更顯著的資本升值效果。那麼許多在考慮投資英國房產的投資人往往會有一個問題：「英國房產隔山買牛，我該買哪個地區？」
倫敦 — 英國首都，全球金融中心，海外置業首選城市。
倫敦，英國首都。
在這個擁有將近九百萬人的城市中，倫敦展露了在金融、商業、學術研究、文藝、時尚、旅遊等方面的顯著成就，吸引了來自全世界的資金注入。
據統計，倫敦居住著全世界數量最多的億萬富翁。同時，倫敦也貢獻了全英國20%以上的GDP。無論是在英國本土乃至於世界範疇，倫敦這樣的經濟實力造就了一個廣納各方資金的世界都市。因此，倫敦成為許多海外投資人的首選地塊。
“When a man is tired of London, he is tired of life” – Dr. Samuel Johnson
「當一個人厭倦倫敦時，他也厭倦了人生」- 英國文人 山繆・約翰遜
那麼在投資倫敦房產時，許多人的問題是：「該買哪個地理位置？」然而根據預算不同，這個問題應該這樣修正：「在我的預算內，應該在倫敦的哪個地區置業會比較受到未來的租客和買家親睞？」
投資的物業就是一個產品，為了吸引消費者來買單，無論是在出租或是出售，都需要「有吸引人的特質」，這些吸引人的特質可能包括了合適的價錢、物業的朝向、社區配有的設施，還有一點至關重要 — 「交通的便利性」那何謂交通的便利性呢？怎麼樣的交通條件才算好呢？
買房地理位置如何挑選？ 通勤時間
這正好可以從Von Thünen在1826年提出的交通成本模型找到一些端倪。我們可以從下圖中看到，橫軸為土地到市中心CBD的距離，縱軸為租金的數額。距離市中心越遠時，由於需要更多的交通成本，租金也就自然較低於鄰近市中心的土地了。
隨著時代變革以及基礎建設發展，這個距離的觀念不再只是到市中心的絕對距離，而進一步演化成為「通勤到市中心的所需時間」能有到市中心商業區良好的交通條件造就一個地區的房地產受到在市中心上班族群的愛戴，進而拉抬對該地物業的需求，造成樓價和租金的上漲。
基於上述的理論，我們在英國買房時也應該挑距離市中心交通方便的地段。那麼在倫敦置業該怎麼判斷交通的便利性呢？我們今天就來了解倫敦的幾個中心商業區CBD。首先，我們來看看倫敦的中心商務區CBD究竟有哪些貢獻，以至於倫敦成為英國，甚至是領導全歐洲的主要都市。
倫敦CBD的經濟地位 — 不能不知的八大指標
– 倫敦的CBD，加上金絲雀碼頭（Canary Wharf），一共提供了150萬個就業機會。在這個相較於全倫敦僅有2%的土地面積裡，中心商業區提供了將近三分之一的就業數量。
– 倫敦的金融相關產業，包含基金管理、銀行業、保險業，多選址於CBD中。金融產業每年約輸出78億英鎊，約等於785億港元/ 新台幣2900億元。
– 倫敦的專業服務，例如諮詢業、法務、廣告傳媒、科技、建築等，亦多選址於CBD中。以上產業每年約輸出77億英鎊，約等於775億港元/ 新台幣2859億元。
– 在倫敦的CBD中，約有75萬人是在金融與專業服務產業工作。
– 倫敦是外資銀行的首選駐點城市，同時也是國際金融的熱點城市。根據2007年的統計，倫敦共有245所外資銀行駐點，同比紐約僅有210所，東京為67所。
– 倫敦吸引超過200所外籍律師事務所駐點，同時也是諸多國際知名律師行，如Clifford Chance、Allen & Overy的總部所在地。
– 倫敦CBD提供的總就業機會相等於整個大曼徹斯特地區(Greater Manchester)。該數值也超過除紐約外任何一個美國的CBD。
– 僅倫敦西區就提供約當660萬平方英尺的商鋪空間。
Central London 倫敦中心精華區究竟有多大？
根據1951年的普查，整個倫敦的中心地帶約有10平方英里的大小。整個倫敦中心地段由西邊肯辛頓Kensington起延伸到東面Aldgate；北邊由國王十字King’s Cross、尤斯頓Euston一路到南邊的大象城堡Elephant & Castle。加上倫敦東面的金絲雀碼頭Canary Wharf，構成整個倫敦的CBD中心商業區範疇。
(倫敦的中心活動區 Central Activities Zone, Source: Greater London Authority)
倫敦各行業產業分布？分辨倫敦就業的地理位置
了解了整個倫敦中心商業區的範疇以後，我們來進一步了解在各個地塊所駐紮的產業。相信各位都知道聚集經濟(Economies of agglomeration)，許多相同或是性質相似的產業會群聚在一起，企業們的匯聚會造成產能增加，同時也促進分工協作，使得一個地理區塊被創造出更多的經濟效益。因為有這樣的效應，使得倫敦各個地區也有相似產業的聚集，下列就來為各位劃分各個倫敦的地理區塊由什麼產業別組成。
倫敦金融城 City of London - 金融服務
談到倫敦CBD，自然少不了倫敦金融城City of London，比起前述的十平方英里的倫敦CBD範疇，倫敦金融城這一平方英里的佔地十足展現了本區域的經濟實力。在倫敦金融城，每一天約有30萬人通勤進城工作。由中心的Bank銀行車站發散，涵蓋了利物浦街Liverpool Street、巴比肯Barbican、Aldgate等地塊。
在倫敦金融城的機構與企業包含了：
– 英國央行 — 英格蘭銀行 Bank of England
– 倫敦證交所 London Stock Exchange
– 保誠保險 Prudential
– 高盛 Goldman Sachs
– 摩根大通 J.P Morgan
等市場領導機構。除了金融機構外，倫敦金融城也有亞馬遜Amazon這樣的頂尖科技產業入駐，為全倫敦的經濟創造指標性的輸出。
自從1970年代起，倫敦金融城開始建造許多摩天的辦公大樓，例如知名的小黃瓜大樓Gherkin、對講機大廈Walkie Talkie，以及起司刨大廈 Cheesegrater。
林立的高層寫字樓成為本區域的最佳代表特色之一，也是許多人對於倫敦最經典的印象。
霍本Holborn - 法律服務
霍本Holborn除了是世界兩大頂尖高校LSE倫敦政治經濟學院和King’s College London倫敦大學國王學院的所在地之外，更是許多法律服務企業的所在地。
霍本Holborn之所以有許多的律師事務所主要是因為皇家司法院Royal Court of Justice的存在。皇家司法院Royal Court of Justice又稱法院大樓，本處涵蓋了英格蘭及威爾士高等法院 (High Court of England and Wales)和英格蘭和威爾士上訴法院(Court of Appeal of England and Wales)，兩處審理諸多的刑事、民事案件。也造就了周圍許多法律服務企業，如律師事務所的產生。
除了皇家司法院Royal Court of Justice所帶來的就業機會外，在霍本Holborn的知名企業還有：
– Hogan Lovells律師事務所；
– Freshfields Bruckhaus Deringer律師事務所；
– Healys律師事務所等。
尤斯頓 Euston - 高等教育
從倫敦尤斯頓Euston區域往南延伸，本地段匯聚了眾多世界頂尖的高等院校，尤斯頓附近的高等教育學府有：
– UCL倫敦大學學院：常年位居世界大學排名前十的頂尖名校
– 倫敦政經學院LSE：政治經濟類頂級學府
– 倫敦大學國王學院King’s College London
– 倫敦大學教育學院IoE：位居世界首位的教育學府
– 倫敦大學亞非學院SOAS
– 倫敦大學博貝克分校 Birkbeck
– 倫敦藝術大學UAL：藝術學門的頂尖院校
諸多的知名院校不僅為倫敦供應了大量的租房需求，同時也提供了顯著的就業機會。此外，由於許多任教於大學的教職員皆來自世界各地，因此也為聯通尤斯頓Euston車站沿線的房地產帶來顯著的置業需求。
蘇活區 Soho - 文創產業
相信每個造訪倫敦的人都曾到過蘇活區Soho，由知名的牛津街Oxford Street和攝政街Regent Street主構，蘇活區Soho構成了倫敦文創產業的中心地理位置。每年有數以百萬計的遊客和人群造訪該地。
蘇活區Soho可以說是世界上最有影響力的創意產業集散地之一，許多電影、廣告、電視和電台都在此設立。根據2010年的統計，在英國製片業每四個工作機會中就有一個是位於倫敦的蘇活區。此外，在2004年到2013年之間，倫敦蘇活區Soho的製片業者締造了絕佳的成績，一共獲得了22個奧斯卡獎和100個坎城影展的獎項。
西區 West End - 零售業
提到倫敦傳統的人流匯集處，自然少不了倫敦西區West End。根據Ed Glinert在2006年的著作 — 倫敦西區編年史West End Chronicles (2006)。倫敦西區West End的地理範疇包含了由東邊起的聖殿站Temple Station、北邊的攝政公園Regent’s Park、西邊的帕丁頓Paddington、海德公園Hyde Park和騎士橋Knightsbridge、南邊的維多利亞Victoria和西敏寺Westminster。
整個倫敦西區West End涵蓋了倫敦最主要的數個旅遊景點，例如皮卡迪利圓環Piccadilly Circus、特拉法加廣場Trafalgar Square。廣大的人流帶來了巨大的零售業和餐廳的展店需求，也創造了顯著的就業機會。
在倫敦西區West End，零售業貢獻了：
- 近30,000個零售業就業機會，同時額外也提供了約30,000個餐飲業的就業機會。
- 在倫敦西區West End，零售業總佔地共約660萬平方英尺（計入各樓層佔用面積）。
- 倫敦西區West End每年人們在這邊消費商品的金額超過£53億英鎊
零售業供給的顯著就業機會也帶來了工作族群對於住房的需求，使得容易連接倫敦西區West End的地鐵沿線的房地產有良好的入住率。反而言之，投資物業最擔心的空屋率也因此較低。
金絲雀碼頭 Canary Wharf - 金融服務
不同於前述的區域多集中在倫敦交通收費區的一區Zone 1，金絲雀碼頭位於倫敦交通收費區二區Zone 2。聽到這裡相信很多讀者覺得奇怪，為什麼在Zone 2的一個區塊可以被算是倫敦最重要的商業區之一呢？其實金絲雀碼頭經歷了一段歷經四十年的都市更新計畫Regeneration才有今日的風華。
在過去，金絲雀碼頭Canary Wharf區域原是東倫敦Docklands碼頭區的一處貨櫃倉庫，在1960年代中期，每一年該區域有6千萬公噸重的貨櫃在本處裝卸。直到1970年代末，裝卸科技大幅提升。過時的技術使得倫敦碼頭區Docklands多數的碼頭倒閉，使得許多人失去工作。為了解決當地空前的危機，在1980年地方當局成立了倫敦碼頭區發展公司Landon Docklands Development Corporation (LDDC)，開始推動當地的都市再生，將當地規劃成企業區(Enterprise Zone)，為開發商和投資人提供減稅作為投資條件來對該地進行開發，帶動了本區域的快速發展。
1996年，花旗銀行決定在金絲雀碼頭Canary Wharf駐點，撬動了56萬平方英尺大規模的辦公室興建；1998年，匯豐銀行宣布其佔地110萬平方英尺的總部將進駐金絲雀碼頭Canary Wharf。直至今日，金絲雀碼頭已提供1600萬平方英尺的辦公和零售用地，並且創造了10萬個就業機會。
由於諸多投資銀行、諮詢等高收入行業位於本地，金絲雀碼頭Canary Wharf工作人群的年平均收入更是達到了£100,000英鎊。進駐Canary Wharf的企業如下：
– 金融業：如匯豐銀行HSBC、花旗銀行Citi、巴克萊銀行Barclays、摩根大通 JPMorgan Chase、摩根史坦利Morgan Stanley等；
– 諮詢業：如安侯建業KPMG、安永EY等；
– 科技業：如Intel、Alibaba.com阿里巴巴、和孵化超過200家Fintech金融科技的歐洲最大金融科技孵化器Level 39等。
廣大的就業人群也為金絲雀碼頭創造了大量的住房需求。隨著未來的持續發展以及2021年將開通的Crossrail橫貫鐵路，Canary Wharf的人口吸力將持續增加，帶動地區房地產價格。
英國買樓交通，找對中心商業區
綜合前述，相信讀者們也都對於倫敦的CBD區塊有了近一步的了解。除了大家熟悉的倫敦金融城City of London和西區West End之外，東面的金絲雀碼頭Canary Wharf也是不可輕視的重要商業地塊。這些區域提供了倫敦800萬人口廣大的就業機會，創造地區拉力，使得通往倫敦CBD交通便利的地鐵、輕軌、鐵路沿線的樓價有了更多的需求，也進一步拉抬倫敦樓盤的價格。無疑是身為投資人的您在考慮英國房地產投資時的一項重要指標。
英國房產投資項目推薦 — South Quay Plaza
倫敦Zone 2｜金融中心｜金絲雀碼頭Canary Wharf｜倫敦豪宅精選｜水岸景緻｜地標型開發案｜步行至五大購物中心｜鄰近大型高端超市Waitrose
海瑞萬仕為您精選倫敦地標型旗艦開發案 — South Quay Plaza. 由英國上市開發商Berkeley出品，打造新金融城Canary Wharf的頂級生活體驗。由知名建築師事務所Foster + Partners設計，本樓盤高56層，住戶得一享頂樓的空中花園，一覽倫敦百萬夜景。同時本發展項目也具備住戶專屬禮賓服務、商務酒廊、電影院、健身房、20米長水景泳池和水療設施。是為倫敦乃至於世界商業菁英專屬打造的理想家園。
有興趣投資或移民倫敦的投資人歡迎鑑賞South Quay Plaza，或是與我們聯繫，預約您的一對一置業諮詢。
文章皆為原創，尊重版權，未經允許，禁止轉載。如需轉載請聯繫我們，並寫明文章出處。
