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最近一段時間，一位陪孩子來英國念書的媽媽自己在網上找了一戶二手高層公寓，她很謹慎的找到我們，希望我們幫她看一看這套二手住宅能不能買。
這位媽媽說該套房的原屋主願意以比原始購買還低的價格賣給她。她一聽很激動，就趕緊接受了原屋主的offer。但是原屋主對買方的要求是：必須以現金購買這套公寓。
低價出售的案例我們經常看到，要求現金支付的賣家也不足為奇。為確保這位陪讀媽媽安心購房，我們做了一系列調查。果然，不到一小時，辦公室的同事就把我叫過去了，指著電腦螢幕給我看，說買這房得三思。
是什麼問題呢？今天就讓 海瑞萬仕英國房地產 IREIS Properties 來為投資英國二手樓的朋友介紹一個網上基本上沒人提到過的問題：「EWS1」外牆防火審查表。
今天 海瑞萬仕英國房地產 IREIS Properties 就來為大家分析一下這個讓人頭疼又能提升住宅安全性的「EWS1」：
什麼是 EWS1 form 外牆防火審查表？
繼2017年6月發生的格倫菲爾塔（Grenfell Tower）悲劇之後，英國政府採取了一系列舉措和程序來協助提高建築物安全性，特別是提高了多層建築物公寓的外牆安全標準，以促進居民安全性。
2020年1月20日，英國政府發佈了一份建議說明，該說明取代並更新了舊文件。新的EWS1 Form （External Wall Fire Review）或「外牆防火審查（External Wall Fire Review form）」旨在以一致且通用的方式記錄多層住宅公寓樓的外牆建築評估情況。這個新的規定適用於高層住宅公寓，即建築高度高於地面18米，或者存在特殊問題的建築。該表格已得到英國皇家特許測量師學會（RICS），英國金融和建築協會的認可。審核表只能由指定的合格人員或機構，按照英國政府規定的嚴格定義的標準填寫（認證機構，請參照文章最後部份）。
此後，英國所有的多層住宅建築都迎來了一次全國性的外牆審查。不僅如此，這導致了一部分沒有獲得EWS1的房主，即使降價出售也很難再轉售房屋，因為銀行不再接受這類房屋的貸款（mortgage）或再貸款（remortgage）。
最新資訊：在2020年11月英國政府再次宣佈，沒有覆層的多層的一部分建築物將不再需要等EWS1。這表明，高度超過11m的住宅建築物（超過3層）中有三分之一都無需再進行外牆調查（EWS1），就可以出售房屋或提供抵押，因為房屋上沒有覆層。據估計，有431,000名租賃產權擁有者不再受EWS1程序的影響，即可出售其財產或重新抵押。
但一些機構，如Devonshires，也預期EWS1表格可能會再次更新，以涵蓋所有多層和多人居住的建築物，而不僅僅是高層建築。
為什麼政府要要求 EWS1 外牆防火審查表 ？
對不瞭解，但是您也許聽過格倫費爾/格蘭菲（Grenfell）悲劇，又稱格蘭菲塔火災（Grenfell Tower fire）。這是於2017年6月14日凌晨1點開始發生的大火，地點在西倫敦-北肯辛頓-（North Kensington, West London）地區的24層高的格蘭菲塔公寓樓。當時非常慘烈，筆者現在回想起當時看到電視新聞的感受，還會心疼。該大樓共有127個住宅單位，227間臥室，600名居民。事發當天至少有200名消防員和40輛消防車參與滅火。大火之後，整座塔樓幾乎被火災摧毀。據報導，11月16日當局確認共有70人罹難（另包括一名未出生的腹中胎兒），另有74人受傷。該事件也被倫敦市長沙迪克·汗定義為「重大事件」。
該大樓於1974年竣工，屬廉租房，部分單位以置業權政策出售，由租借人佔據或在開放市場上出租。（別再問我excouncil的房能不能買了，小編之後會出一篇來為大家單獨分析。）
是什麼導致了格蘭菲塔火災（Grenfell Tower fire）呢？我猜您已經猜到了這次大火與樓梯外牆有關了吧。2018年6月4日，聽證會上公開了五位專家組成調查團的調查報告，指出起火點是在4樓16號的廚房，雖然該住戶於0時54分即時打電話給消防隊，消防隊5分鐘後抵達現場後向大樓住戶下達「留在原地，靜待救援」（stay put）的救災指示，未料因2015年至2016年大樓外牆整修時，在雨屏外牆（rainscreen cladding）上使用了易燃建材，使得火勢迅速往上竄，消防隊直到2時47分才下達疏散指示。另外，大樓內的緊急消防系統也未在火災時發揮應有的功能。種種因素導致重大死傷。
發生後，政府制定了一系列的建築安全計劃，以拆除和更換高層住宅中的鋁復合材料（ACM）覆層。不僅如此，為了遵守政府的建築安全指南，銀行也要求帶有覆層（cladding）的高層公寓在出售或按揭貸款前獲得「EWS1」消防安全證書。
沒有 EWS1 的高層物業會有什麼後果？
簡單是說，有覆層的多層建築就需要有合格的EWS1外牆防火審查表， 如果沒有EWS1，房主就很難再轉售房屋，因為銀行不再接受這類房屋的貸款。這就意味著，買家只能純現金購房。在倫敦市場上大部分買家是需要用貸款來買樓的，這樣一來就迫使無EWS1外牆防火審查表的屋主減價銷售自己的物業了。
您現在就明白了為什麼陪讀媽媽被要求使用現金買房了嗎？如果她沒有找我們幫她查這套物業的資料，很有可能已經入坑了。
事後有次與從事貸款諮詢的朋友聊天，他說他們一旦收到來自客戶的申請，就會詢問賣方是否有覆層。如果回答「是」，則需要賣方提供消防安全證書或EWS1外牆防火審查表。如果沒有EWS1，現在也不要指望貸方接受任何舊的文件，或者未簽名、未得到相關認可的文件。
在巴克萊銀行和RICS開發的標準化表格中，包含所有信息評估師和貸方需要的評估標準，以幫助他們決定是否放貸。
該證書必須打印在有抬頭的紙上，並附有該開發項目完整的財產地址和郵政編碼。必須注明日期和簽名，並印上專家的姓名和資格。可見現在如果沒有EWS1是無法再向銀行貸款了。
什麼是包層 (cladding) ?
包層是一種建材，通常被用於包裹建築物外層，進而提升建築物的耗能表現 (energy efficiency) 和外觀。然而包層並不總是很容易被發現，因此除非確定沒有包層，否則需與建築物管理員聯繫。
如果您的房沒有EWS1怎麼辦？
您需要六至十二個月的等待時間。
如果您已經購買了無EWS1證書的房，那麼您可以做的是與開發商、物業管理公司及相關單位聯繫。您能做的其實很少，因為通常多層公寓都是租賃產權（Leasehold），您不能私自改變房屋外觀，更不要說換外牆材料了。可以說是啞巴吃黃蓮，有苦說不出了。
您需要瞭解的是您買的大樓是否已經開始接受審核？如果需要改整，那麼改整工程什麼時候會開始？預計工期是多長？
一些租賃持有人（Leaseholders）被告知可能需要6到12個月才能獲得消防安全證書，這可能意味著他們必須暫停出售或重新抵押（remortgage），直到獲得證書為止。
據BBC報導，審核速度慢得很大一個原因是評估人員不足導致的。但是各位也不必過於擔心，2020年11月時，政府已經撥款培訓2,000多名專業評估員，以加快評估速度。
另外，好消息是英國政府在2020年11月宣佈，沒有覆層的建築物將不再需要等EWS1。這表明，高度超過11m的住宅建築物（超過3層）中有三分之一都無需再進行外牆調查（EWS1），就可以出售房屋或提供抵押，因為房屋上沒有覆層。據估計，有431,000名租賃者不再受EWS1程序的影響，即可出售其財產或重新抵押。具體請您參考本文。
在文章的最後，筆者也為大家列出被政府（the Ministry of Housing Communities and Local Government）認證的專業審核機構。關注最新英國買房資訊，關注IREIS Properties 英國海瑞萬仕！
Architects Registration Board (ARB)
Association of Consultant Approved Inspectors (ACAI)
Association for Project Management (APM)
Association for Project Safety (APS)
Chartered Association of Building Engineers (CABE)
Chartered Institute of Architectural Technologists (CIAT)
Chartered Institute of Building (CIOB)
Chartered Institute of Ecology and Environmental Management (CIEEM)
Chartered Institution of Building Services Engineers (CIBSE)
Chartered Institution of Water and Environmental Management (CIWEM)
Construction Industry Council Approver Inspectors Register (CICAIR)
Institute of Clerks of Works and Construction Inspectorate (ICWCI)
Institute of Environmental Management & Assessment (IEMA)
Institution of Civil Engineers (ICE) Institution of Fire Engineers (IFE)
Institution of Structural Engineers (Instructed)
Local Authority Building Control (LABC)
Royal Institute of British Architects (RIBA)
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
Royal Town Planning Institute (RTPI)
Society of Façade Engineers (SFE)
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