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最近一段时间，一位陪孩子来英国念书的妈妈自己在网上找了一户二手高层公寓，她很谨慎的找到我们，希望我们帮她看一看这套二手住宅能不能买。
这位妈妈说该套房的原屋主愿意以比原始购买还低的价格卖给她。她一听很激动，就赶紧接受了原屋主的offer。但是原屋主对买方的要求是：必须以现金购买这套公寓。
低价出售的案例我们经常看到，要求现金支付的卖家也不足为奇。为确保这位陪读妈妈安心购房，我们做了一系列调查。果然，不到一小时，办公室的同事就把我叫过去了，指着电脑荧幕给我看，说买这房得三思。
是什么问题呢？今天就让 海瑞万仕英国房地产 IREIS Properties 来为投资英国二手楼的朋友介绍一个网上基本上没人提到过的问题：“EWS1”外墙防火审查表。
今天 海瑞万仕英国房地产 IREIS Properties 就来为大家分析一下这个让人头疼又能提升住宅安全性的“EWS1”：
什么是 EWS1 form 外墙防火审查表？
继2017年6月发生的格伦菲尔塔（Grenfell Tower）悲剧之后，英国政府采取了一系列举措和程序来协助提高建筑物安全性，特别是提高了多层建筑物公寓的外墙安全标准，以促进居民安全性。
2020年1月20日，英国政府发布了一份建议说明，该说明取代并更新了旧文件。新的 EWS1 Form （External Wall Fire Review）或“外墙防火审查（External Wall Fire Review form）”旨在以一致且通用的方式记录多层住宅公寓楼的外墙建筑评估情况。这个新的规定适用于高层住宅公寓，即建筑高度高于地面18米，或者存在特殊问题的建筑。该表格已得到英国皇家特许测量师学会（RICS），英国金融和建筑协会的认可。审核表只能由指定的合格人员或机构，按照英国政府规定的严格定义的标准填写（认证机构，请参照文章最后部份）。
此后，英国所有的多层住宅建筑都迎来了一次全国性的外墙审查。不仅如此，这导致了一部分没有获得EWS1的房主，即使降价出售也很难再转售房屋，因为银行不再接受这类房屋的贷款（mortgage）或再贷款（remortgage）。
最新资讯：在2020年11月英国政府再次宣布，没有覆层的多层的一部分建筑物将不再需要等EWS1。这表明，高度超过11m的住宅建筑物（超过3层）中有三分之一都无需再进行外墙调查（EWS1），就可以出售房屋或提供抵押，因为房屋上没有覆层。据估计，有431,000名租赁产权拥有者不再受EWS1程序的影响，即可出售其财产或重新抵押。
但一些机构，如Devonshires，也预期EWS1表格可能会再次更新，以涵盖所有多层和多人居住的建筑物，而不仅仅是高层建筑。
为什么政府要要求 EWS1 外墙防火审查表 ？
对不了解，但是您也许听过格伦费尔/格兰菲（Grenfell）悲剧，又称格兰菲塔火灾（Grenfell Tower fire）。这是于2017年6月14日凌晨1点开始发生的大火，地点在西伦敦-北肯辛顿-（North Kensington, West London）地区的24层高的格兰菲塔公寓楼。当时非常惨烈，笔者现在回想起当时看到电视新闻的感受，还会心疼。该大楼共有127个住宅单位，227间卧室，600名居民。事发当天至少有200名消防员和40辆消防车参与灭火。大火之后，整座塔楼几乎被火灾摧毁。据报导，11月16日当局确认共有70人罹难（另包括一名未出生的腹中胎儿），另有74人受伤。该事件也被伦敦市长沙迪克·汗定义为“重大事件”。
该大楼于1974年竣工，属廉租房，部分单位以置业权政策出售，由租借人占据或在开放市场上出租。（别再问我excouncil的房能不能买了，小编之后会出一篇来为大家单独分析。）
是什么导致了格兰菲塔火灾（Grenfell Tower fire）呢？我猜您已经猜到了这次大火与楼梯外墙有关了吧。2018年6月4日，听证会上公开了五位专家组成调查团的调查报告，指出起火点是在4楼16号的厨房，虽然该住户于0时54分即时打电话给消防队，消防队5分钟后抵达现场后向大楼住户下达“留在原地，静待救援”（stay put）的救灾指示，未料因2015年至2016年大楼外墙整修时，在雨屏外墙（rainscreen cladding）上使用了易燃建材，使得火势迅速往上窜，消防队直到2时47分才下达疏散指示。另外，大楼内的紧急消防系统也未在火灾时发挥应有的功能。种种因素导致重大死伤。
发生后，政府制定了一系列的建筑安全计划，以拆除和更换高层住宅中的铝复合材料（ACM）覆层。不仅如此，为了遵守政府的建筑安全指南，银行也要求带有覆层（cladding）的高层公寓在出售或按揭贷款前获得“EWS1”消防安全证书。
没有 EWS1 的高层物业会有什么后果？
简单是说，有覆层的多层建筑就需要有合格的EWS1外墙防火审查表， 如果没有EWS1，房主就很难再转售房屋，因为银行不再接受这类房屋的贷款。这就意味着，买家只能纯现金购房。在伦敦市场上大部分买家是需要用贷款来买楼的，这样一来就迫使无EWS1外墙防火审查表的屋主减价销售自己的物业了。
您现在就明白了为什么陪读妈妈被要求使用现金买房了吗？如果她没有找我们帮她查这套物业的资料，很有可能已经入坑了。
事后有次与从事贷款谘询的朋友聊天，他说他们一旦收到来自客户的申请，就会询问卖方是否有覆层。如果回答“是”，则需要卖方提供消防安全证书或EWS1外墙防火审查表。如果没有EWS1，现在也不要指望贷方接受任何旧的文件，或者未签名、未得到相关认可的文件。
在巴克莱银行和RICS开发的标准化表格中，包含所有信息评估师和贷方需要的评估标准，以帮助他们决定是否放贷。
该证书必须打印在有抬头的纸上，并附有该开发项目完整的财产地址和邮政编码。必须注明日期和签名，并印上专家的姓名和资格。可见现在如果没有EWS1是无法再向银行贷款了。
什么是包层 (cladding) ?
包层是一种建材，通常被用于包裹建筑物外层，进而提升建筑物的耗能表现 (energy efficiency) 和外观。然而包层并不总是很容易被发现，因此除非确定没有包层，否则需与建筑物管理员联系。
如果您的房没有EWS1怎么办？
您需要六至十二个月的等待时间。
如果您已经购买了无EWS1证书的房，那么您可以做的是与开发商、物业管理公司及相关单位联系。您能做的其实很少，因为通常多层公寓都是租赁产权（Leasehold），您不能私自改变房屋外观，更不要说换外墙材料了。可以说是哑巴吃黄莲，有苦说不出了。
您需要了解的是您买的大楼是否已经开始接受审核？如果需要改整，那么改整工程什么时候会开始？预计工期是多长？
一些租赁持有人（Leaseholders）被告知可能需要6到12个月才能获得消防安全证书，这可能意味着他们必须暂停出售或重新抵押（remortgage），直到获得证书为止。
据BBC报导，审核速度慢得很大一个原因是评估人员不足导致的。但是各位也不必过于担心，2020年11月时，政府已经拨款培训2,000多名专业评估员，以加快评估速度。
另外，好消息是英国政府在2020年11月宣布，没有覆层的建筑物将不再需要等EWS1。这表明，高度超过11m的住宅建筑物（超过3层）中有三分之一都无需再进行外墙调查（EWS1），就可以出售房屋或提供抵押，因为房屋上没有覆层。据估计，有431,000名租赁者不再受EWS1程序的影响，即可出售其财产或重新抵押。具体请您参考本文。
在文章的最后，笔者也为大家列出被政府（the Ministry of Housing Communities and Local Government）认证的专业审核机构。关注最新英国买房资讯，关注IREIS Properties 英国海瑞万仕！
Architects Registration Board (ARB)
Association of Consultant Approved Inspectors (ACAI)
Association for Project Management (APM)
Association for Project Safety (APS)
Chartered Association of Building Engineers (CABE)
Chartered Institute of Architectural Technologists (CIAT)
Chartered Institute of Building (CIOB)
Chartered Institute of Ecology and Environmental Management (CIEEM)
Chartered Institution of Building Services Engineers (CIBSE)
Chartered Institution of Water and Environmental Management (CIWEM)
Construction Industry Council Approver Inspectors Register (CICAIR)
Institute of Clerks of Works and Construction Inspectorate (ICWCI)
Institute of Environmental Management & Assessment (IEMA)
Institution of Civil Engineers (ICE) Institution of Fire Engineers (IFE)
Institution of Structural Engineers (Instructed)
Local Authority Building Control (LABC)
Royal Institute of British Architects (RIBA)
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
Royal Town Planning Institute (RTPI)
Society of Façade Engineers (SFE)
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