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近年来，去英国置业成了很多投资者追捧的热潮。特别是英国的首都伦敦，更是成了一块投资热地，受到来自俄罗斯、中东国家以及大中华地区投资者的青睐。
其实，“Buy to let”买房收租的方式在英国本土也是非常普遍的。从最近一次英国国家统计局（Office for National Statistics）的研究报告上来看，英国租房的总户数早在2017年就超过了450万户。面对如此庞大的租房市场，英国早已有了非常健全的制度。
那么投资英国房屋再租赁的海外投资者除了应该注意房价和租售比以外，还应提前了解英国的租金收入所得税等事宜。许多考虑英国置业或是已经买房的投资者，对英国的税务有存在很多疑问，毕竟税务在任何一个国家都是一件复杂的事情。因此，这里总结了一些英国买房收租的常见问题，看看您是否也考虑到了呢？
海外房东在英国的租金收入部分需要缴税吗？英国买房出租需要缴多少税？怎么计算buy to let租金收入的个人所得税？没有居住在英国的海外房东，还需要缴纳租金收益的所得税吗？怎么计算英国个人所得税？哪些开销可以用于抵扣租金收入所得税呢？英国怎么申报租金收入所得税？什么时候需要支付税金？英国的个人年度减免额是多少？我需要在自己的国家还是在英国上税呢？免双重征税协议是什么？
我们今天就来为投资人分析一下英国租金收入纳税是怎么一回事吧。
海外房东的租金收入，需要向英国政府纳税吗？
最常被问到的一个问题就是：“我是海外房东，非英国国籍且常年没在英国居住，这种情况的租金收益还需要向英国政府缴税吗？”
答案是肯定的。无论是海外房东或是本地房东，每个税务年度都必须如实申报其英国租金收入并缴纳相应税款。无论房东是否住在英国，或者是否获得英国国籍，房东每年都需要按时上报个人年度自我估纳税申报（Self-Assessment Tax Return）。
另外，这里要提醒的大家的是，无论房东所在的国家或区域是否与英国签署「免双重征税条款」，凡参与交易的个人及公司都须就租金收益缴纳个人所得税。「免双重征税条款」会在下文中讲解。
英国个人所得税额取决于什么？
在英国，个人所得税应该交多少，取决于当前税率（Income Tax rates）和减免额度（Tax-free Personal Allowance）。投资人在每个纳税年度需要支付的所得税额度取决于以下几点：
- 英国当前的个人减免额度（ Tax-free Personal Allowance）是多少。
- 投资人在英国的租金净收入有多少超过了个人减免额度。
- 投资人的收入属于哪一个税阶（Income Tax rates and bands）。
- 投资人的收入有哪些是免税的。
英国的个人减免额度是多少？
英国个人所得税中有一部分是可以申请免税的。在英国，我们称这部分免税的金额为Tax-free Personal Allowance 或Personal Allowance。中文里，我们称它为“个人减免额度”、“个人免税额度”或“个人年度减免额度”等。
目前，英国标准的个人免税额为12,500英镑，也就是说房东不需要为这部分租金收益纳税。
另外，如果您申请婚姻津贴（Marriage Allowance）或盲人津贴（Blind Person’s Allowance）等，则您的个人免税额度可能会更大。
为什么每个网站的个人减免额度都不一样？
投资人买房前会在线上做大量调研，但有些时候投资人接收到的网络信息未必准确。这不代表其他网站有作假嫌疑，大部分时候仅仅是因为一些网站的资讯还未被及时更新。
英国政府对个人免税额度分别在2017、2018和2019年做过调整。
- 2017年到2018年的标准个人免税额度是11,500英镑。
- 2018年到2019年的标准个人免税额度是11,850英镑。
- 2019年到2020年的标准个人免税额度是12,500英镑。
- 2020年到2021年的标准个人免税额度也是12,500英镑。
想了解更多过往年度免税额度变化的投资人，可以参考政府公文：点击链接。
英国个人所得税税率（Tax Rates）和税阶（Tax Bands）是多少？
投资人需要对超过免税额度的租金净收入纳税。2020/21 年度租金利润的税率和税阶分为四个档：
- 个人免税档 （Personal Allowance）：适用于收入不超过个人免税额£12,500的人群，税率是0％；
- 基本税率档(Basic Rate)：适用于收益在£12,501至£50,000区间的人群，税率是20％；
- 更高税率档(Higher Rate)：适用于收益区间在£50,001至£150,000的人群，税率为40％；
- 额外税率档(Additional Rate)：收益超过150,000英镑人群的税率则为45％。
英国政府2020年新公布的税率和税阶表如下：
哪些费用可以用于抵扣纳税额度？
房东可以在计算租金利润时从收入中扣除部分费用，这部分可用于抵扣的费用在英国则被称为“Allowable Expenses”，只要这些费用的目的是完全用于出租物业即可。
可以扣除的费用类型如下：
- 物业的一般维护和修理。注意这不包括房屋升级的费用，例如把厨房台面升级为花岗岩台面，这类装修升级费用不能用于抵扣。
- 水费，市政税，煤气和电费。
- 保险，例如房东的建筑物、物品和公共责任险。
- 服务费用，包括园丁和清洁工的工资。
- 代理费和管理费。
- 律师费
- 会计师费用
- 地租和物管费
- 有直接关系的电话，文具和广告费用
- 车辆行驶成本（仅用于租赁业务）
同时，在这里也列出一些不能被用于抵扣的费用，常见的包括：
- 抵押贷款的总金额不能用于抵扣。注意，只有抵押贷款的一部分利息可以抵消您的租金收入。另外，英国2020年的新规定，贷款利息还款不能用来抵扣房租收益。具体请咨询您的置业顾问、会计师或律师。
- 私人电话的开销不能用于抵扣。您只能要求抵扣与您的房屋租赁业务有关的电话费用，而非您所有私人的电话开销。
- 个人支出不能用于抵扣。投资人不能要求抵扣非房地产租赁业务引起的任何个人支出。
- 也不包括“资本支出”，例如购买物业的房款支出不能用于抵扣。
- 如果在计算时选择 10%磨损津贴补偿方式，家具或其他房屋硬件更换费用将不能作为费用抵扣。
其他有关信息，请参考政府公文：点击链接。
投资人需要保留几年的记录？
保留记录是被海外投资人常常忽略的事情。很多投资人认为自己没有居住在英国，很多时候也很难直接获取租房和支出的相关记录。这些我们都了解，但是请投资人务必向您的代管中介机构询问相关信息，因为如果您没有按英国政府规定保留所有记录，将面临查处或罚款。
遗憾的是，不是投资人自己不愿意保留记录，是大部分投资人都不知道英国有这部分规定。因此，无论您选择自己打理租务，还是与专业机构合作，请务必根据英国政府规定，保留收到的租金和支出的准确记录。
房东应保留的记录通常包括：
- 合同
- 收据
- 发票
- 银行对账单
- 交通费（仅用于您的物业业务目的的旅程）
值得提醒大家的是，在每个纳税年度的1月31日纳税申报截止日期之后，您必须保留至少5年的记录。没错！英国政府公文里也重点提醒房东，应该保留五年的记录。
如果房东的记录不准确、不完整或者字迹模糊不可读，或者在规定的时间内没有保存，英国税务海关总署HMRC可能会向您收取罚款。如果房东提交的纳税申报单不正确，也可能被罚款。
什么时候缴纳租房收益的税金？
英国当前纳税年度为2020年4月6日至2021年4月5日。
个人租金利润的部分需要通过自我评估的方式上缴纳税单来申报。 房东的个人所得税应于1月31日（纳税申报日）之前缴纳。
免双重征税协议
免双重征税协议是指国家与国家之间，为了避免和消除向同一纳税人重复征税，根据平等互惠原则签订的双边税收协定。我们称它为免双重征税协或Double Taxation Treaties。
首先投资人应该确定您所属的政府是否与英国政府签署了免双重征税协议。目前来自香港、台湾以及中国内地的投资者都适用于英国的免双重征税协议。这表示您在英国的收入需要在英国缴纳个人所得税。
海外投资者可以通过提交R43表格来获取个人所得税免税额度。R43表格的具体操作方式，请参考政府公文：点击链接。
需要注意的是，一些条约会被政府不定期修正，请联系您的置业顾问、会计师或律师，以保持信息更新。或者参考政府公文：点击链接。
最后再次提醒投资者们，以上内容仅适用于普通个人投资者。租金收入的纳税金额会根据投资人的不同情况而有所差异。最终的税率请以您的会计师或律师的实际解释为准。本文不对任何人及任何损失负责，请投资者们根据自己的情况来判断，以免陷入误区。如果您需要专业的帮助，请联系专业人士。
原创申明
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