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经历九个月的立法进程，英国租赁产权物业的地租改革(Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022)终于于2022年2月8日正式得到来自女王的御准(Royal Assent)。本举动意味着：本次的地租改革也将在2022年6月30起正式生效。
此政策预计将为英国楼市带来显著的正向影响，也将使未来入市投资的投资人及自住买家在新房投资中斩获重大利多。
究竟地租改革是改了什么？为什么租赁产权改革对想在英国买房的投资人们至关重要？地租改革对英国租赁产权的物业(leasehold property)又将有什么影响？接下来在英国投资该买新房还是二手房才有利？英国海瑞万仕国际地产深耕英国伦敦，让我们陪您在本文中一同解析英国楼市的最新动态。
什么是租赁产权地租改革 (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022) ?
在英国，租赁产权(leasehold)是主要的物业产权持有模式。于英格兰即约有460万套住宅是以此形式存在。
一般来说，公寓类型的物业多属租赁产权形式。其特色在于：持有租赁产权的物业相比于永久产权的物业会较为省心，因为租赁产权的物业多会由专业的物业管理团队对楼宇进行定期地维护及保险；而永久产权物业则按照业主的节奏和物业的情况进行维护。当然，由于聘雇了固定的服务，租赁产权的物业也会有额外的物业管理费用支出。
随着都市的持续开发与演化，无论是英国各城市乃至于全世界，公寓皆是在都市中的主要住宅供给。以英国角度出发，即代表着越来越多人口选择居住在公寓类型的租赁产权物业中。为了更大限度地保障广大租赁产权业主的权益，并创造“更公平且更易负担”的居住权。2017年的2月，英国政府发起住宅白皮书(the Housing White Paper)，为英国的租赁产权业主争取更多的权益。
2021年5月12日，租赁产权的第一步：“地租改革”进入英国上议院进行一读。在历经九个月的立法议程后，地租改革已获得御准审批，已于2022年6月30日起正式实施。
为什么要进行租赁产权地租改革 (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022) ?
在英格兰和威尔士，多数的住宅物业是以租赁产权(leasehold)的形式存在。
一般来说，租赁产权物业的业主需要向土地的持有人，也就是地主(landlord)或是永久产权持有人(freeholder)支付地租。由于土地持有人拥有该块土地，因此土地持有人有权在产权合约上要求租赁产权的业主按租期长度支付其相应的地租。
在某些状况下，由于地租本身的固定收入及稳定性质，土地持有人也会将收取地租的权利放到金融市场中提供给第三方投资者作为长期收益持有。
然而其实在英国的历史中，曾经有一段时期租赁产权的业主是仅需向土地持有人支付一个胡椒籽(peppercorn)作为地租的。
- 什么是胡椒籽地租(Peppercorn Ground Rent)？
根据牛津词典的释义，胡椒籽租金意味着“非常低或是不具有实际意义的租金”。
把本观念应用在地租之上，胡椒籽地租(Peppercorn Ground Rent)则代表了租赁产权的持有人每年只向土地所有者支付一个胡椒籽，也就是免地租的意思。
- 延伸阅读：为什么叫做胡椒籽地租(Peppercorn Ground Rent)？
正在阅读本文的您或许会对胡椒籽地租(Peppercorn Ground Rent)这个名称的由来感兴趣。
免地租一事之所以被称为胡椒籽地租(Peppercorn Ground Rent)的原因其实是因为：在过去，胡椒籽是相对之下较有经济价值的一种香料。
在古老时代，产权合约中较少实际地收取金钱作为地租。但因为产权合约中需要证明双方有物质交换才能有法律效益，用以近一步证明租赁产权的业主有付出物质来租用该土地。因此土地所有人才衍伸出用胡椒籽作为地租，以提供租赁产权业主每一年的土地使用权。
偷偷告诉你，不只是胡椒籽，螃蟹、玫瑰花、苹果都曾被作为地租使用喔！
回归正题，为了提倡居住正义的公平性，并且保障租赁产权业主能有“更公平且更易负担”的居住权。2021年5月12日，英国上议院提出了本次地租改革草案，并开启立法程序。
租赁产权地租改革 (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022)的立法时间线？
英国海瑞万仕国际地产小编在此为读者们整理了本次地租改革的立法时间线供读者们参考：
- 2021年5月12日：上议院一读
- 2021年5月24日：上议院二读
- 2021年6月9日：上议院委员会审议
- 2021年7月20日：上议院报告阶段
- 2021年9月14日：上议院三读
- 2021年9月15日：下议院一读
- 2021年11月29日：下议院二读
- 2021年12月7日：下议院委员会审议
- 2022年1月24日：下议院报告阶段
- 2022年1月24日：下议院三读
- 2022年2月8日：得到御准
- 2022年6月30日：正式生效
租赁产权地租改革 (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022)将对投资人有什么好处 ?
本次地租改革法案在获得御准后，将对英格兰与威尔士地区的新住用租赁产权物业实施地租限制。对于新的租赁产权物业，其地租将变为每年一个胡椒籽，也就是免除地租之意。
此外，如果有违反本法令收取地租的情势，土地所有者将被处以£500-£30,000的罚款。
简单来说，之后在英国购买新房，将不再有地租产生。
本次的地租改革法案也同时禁止了对地租收取行政手续费(administration charges)的情势。如有违规收取行政手续费的行为，租赁产权的业主也可以上一级法庭将被收取的费用取回。
那么为什么免除行政手续费(administration charges)也是一个利好呢？原因是这样的：一般来说，如果租赁产权的业主延迟交付地租，土地所有人是有权收取逾期的行政手续费的。在免除之后，投资英国房产的投资人权益将进一步提升。
鉴于免除地租以及相关行政费的利多，这项法案也将大幅度地提升投资人及自住买家在购买新房的竞争优势。
租赁产权地租改革 (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022)将对英国楼市造成什么样的影响？
鉴于地租改革目前已获得御准，因此在6月30日起本法规将正式生效。
地租改革法规生效后，所有新核准的长期租赁产权物业将被免除地租，此举将使得英国房市中的新楼具备更多的竞争优势。也将会对市场产生系统性的变化，在未来，具备租赁产权的新房将更有竞争力。同时，由于新房与时具进的法规标准，也将使业主在持有物业上耗费更少的额外时间与精神成本。加上新建案的物业设施、管理模式皆更迎合现代人的居住需求。因此，未来英国房地产的需求取向将更偏向“精致且便捷”的新型住宅，为房市整体的组成结构带来新的动能。
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租赁产权地租改革 (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022)的未来展望是什么？
看完了本文前述对于英国房产地租改革的利多分析后，精明的投资者不妨会问：除了目前的政策实施，英国政府对租赁产权改革是否还有下一步的规划？
答案是：是的。根据目前已通过的地租改革法案，该法案仅适用于法规实施之后的新产权，不具备追溯性质。之前的租赁产权物业暂不在本次地租改革的规范之中。
那么，已经购房的投资人是否会问：那我的资产是不是将不再具有价值呢？
先别担心，租赁产权改革仍有第二阶段要进行：租赁产权改革第二阶段将会进一步地强化租赁产权业主权益，并同时对目前的租赁产权业主提供”更便利、快捷、公平、易负担”地方式来购置或是延长土地产权。
除此之外，根据现行法律，但凡租赁产权业主符合以下条件，可以向土地所有人申请(statutory lease extension)，申请通过后，除了产权将可以延长90年，之后的地租也将变为胡椒籽地租(Peppercorn Ground Rent)：
- 租赁产权业主(leaseholder)已持有该物业两年以上
- 该物业剩余租期仍有超过21年
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原创申明
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