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經歷九個月的立法進程，英國租賃產權物業的地租改革(Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022)終於於2022年2月8日正式得到來自女王的御准(Royal Assent)。本舉動意味著：本次的地租改革也將在2022年6月30起正式生效。
此政策預計將為英國樓市帶來顯著的正向影響，也將使未來入市投資的投資人及自住買家在新房投資中斬獲重大利多。
究竟地租改革是改了什麼？為什麼租賃產權改革對想在英國買房的投資人們至關重要？地租改革對英國租賃產權的物業(leasehold property)又將有什麼影響？接下來在英國投資該買新房還是二手房才有利？英國海瑞萬仕國際地產深耕英國倫敦，讓我們陪您在本文中一同解析英國樓市的最新動態。
什麼是租賃產權地租改革 (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022) ?
在英國，租賃產權(leasehold)是主要的物業產權持有模式。於英格蘭即約有460萬套住宅是以此形式存在。
一般來說，公寓類型的物業多屬租賃產權形式。其特色在於：持有租賃產權的物業相比於永久產權的物業會較為省心，因為租賃產權的物業多會由專業的物業管理團隊對樓宇進行定期地維護及保險；而永久產權物業則按照業主的節奏和物業的情況進行維護。當然，由於聘雇了固定的服務，租賃產權的物業也會有額外的物業管理費用支出。
隨著都市的持續開發與演化，無論是英國各城市乃至於全世界，公寓皆是在都市中的主要住宅供給。以英國角度出發，即代表著越來越多人口選擇居住在公寓類型的租賃產權物業中。為了更大限度地保障廣大租賃產權業主的權益，並創造「更公平且更易負擔」的居住權。2017年的2月，英國政府發起住宅白皮書(the Housing White Paper)，為英國的租賃產權業主爭取更多的權益。
2021年5月12日，租賃產權的第一步：「地租改革」進入英國上議院進行一讀。在歷經九個月的立法議程後，地租改革已獲得御准審批，已於2022年6月30日起正式實施。
為什麼要進行租賃產權地租改革 (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022) ?
在英格蘭和威爾士，多數的住宅物業是以租賃產權(leasehold)的形式存在。
一般來說，租賃產權物業的業主需要向土地的持有人，也就是地主(landlord)或是永久產權持有人(freeholder)支付地租。由於土地持有人擁有該塊土地，因此土地持有人有權在產權合約上要求租賃產權的業主按租期長度支付其相應的地租。
在某些狀況下，由於地租本身的固定收入及穩定性質，土地持有人也會將收取地租的權利放到金融市場中提供給第三方投資者作為長期收益持有。
然而其實在英國的歷史中，曾經有一段時期租賃產權的業主是僅需向土地持有人支付一個胡椒籽(peppercorn)作為地租的。
- 什麼是胡椒籽地租(Peppercorn Ground Rent)？
根據牛津詞典的釋義，胡椒籽租金意味著「非常低或是不具有實際意義的租金」。
把本觀念應用在地租之上，胡椒籽地租(Peppercorn Ground Rent)則代表了租賃產權的持有人每年只向土地所有者支付一個胡椒籽，也就是免地租的意思。
- 延伸閱讀：為什麼叫做胡椒籽地租(Peppercorn Ground Rent)？
正在閱讀本文的您或許會對胡椒籽地租(Peppercorn Ground Rent)這個名稱的由來感興趣。
免地租一事之所以被稱為胡椒籽地租(Peppercorn Ground Rent)的原因其實是因為：在過去，胡椒籽是相對之下較有經濟價值的一種香料。
在古老時代，產權合約中較少實際地收取金錢作為地租。但因為產權合約中需要證明雙方有物質交換才能有法律效益，用以近一步證明租賃產權的業主有付出物質來租用該土地。因此土地所有人才衍伸出用胡椒籽作為地租，以提供租賃產權業主每一年的土地使用權。
偷偷告訴你，不只是胡椒籽，螃蟹、玫瑰花、蘋果都曾被作為地租使用喔！
回歸正題，為了提倡居住正義的公平性，並且保障租賃產權業主能有「更公平且更易負擔」的居住權。2021年5月12日，英國上議院提出了本次地租改革草案，並開啓立法程序。
租賃產權地租改革 (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022)的立法時間線？
英國海瑞萬仕國際地產小編在此為讀者們整理了本次地租改革的立法時間線供讀者們參考：
- 2021年5月12日：上議院一讀
- 2021年5月24日：上議院二讀
- 2021年6月9日：上議院委員會審議
- 2021年7月20日：上議院報告階段
- 2021年9月14日：上議院三讀
- 2021年9月15日：下議院一讀
- 2021年11月29日：下議院二讀
- 2021年12月7日：下議院委員會審議
- 2022年1月24日：下議院報告階段
- 2022年1月24日：下議院三讀
- 2022年2月8日：得到御准
- 2022年6月30日：正式生效
租賃產權地租改革 (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022)將對投資人有什麼好處 ?
本次地租改革法案在獲得御准後，將對英格蘭與威爾士地區的新住用租賃產權物業實施地租限制。對於新的租賃產權物業，其地租將變為每年一個胡椒籽，也就是免除地租之意。
此外，如果有違反本法令收取地租的情勢，土地所有者將被處以£500-£30,000的罰款。
簡單來說，之後在英國購買新房，將不再有地租產生。
本次的地租改革法案也同時禁止了對地租收取行政手續費(administration charges)的情勢。如有違規收取行政手續費的行為，租賃產權的業主也可以上一級法庭將被收取的費用取回。
那麼為什麼免除行政手續費(administration charges)也是一個利好呢？原因是這樣的：一般來說，如果租賃產權的業主延遲交付地租，土地所有人是有權收取逾期的行政手續費的。在免除之後，投資英國房產的投資人權益將進一步提升。
鑒於免除地租以及相關行政費的利多，這項法案也將大幅度地提升投資人及自住買家在購買新房的競爭優勢。
租賃產權地租改革 (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022)將對英國樓市造成什麼樣的影響？
鑒於地租改革目前已獲得御准，因此在6月30日起本法規將正式生效。
地租改革法規生效後，所有新核准的長期租賃產權物業將被免除地租，此舉將使得英國房市中的新樓具備更多的競爭優勢。也將會對市場產生系統性的變化，在未來，具備租賃產權的新房將更有競爭力。同時，由於新房與時具進的法規標準，也將使業主在持有物業上耗費更少的額外時間與精神成本。加上新建案的物業設施、管理模式皆更迎合現代人的居住需求。因此，未來英國房地產的需求取向將更偏向「精緻且便捷」的新型住宅，為房市整體的組成結構帶來新的動能。
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租賃產權地租改革 (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022)的未來展望是什麼？
看完了本文前述對於英國房產地租改革的利多分析後，精明的投資者不妨會問：除了目前的政策實施，英國政府對租賃產權改革是否還有下一步的規劃？
答案是：是的。根據目前已通過的地租改革法案，該法案僅適用於法規實施之後的新產權，不具備追溯性質。之前的租賃產權物業暫不在本次地租改革的規範之中。
那麼，已經購房的投資人是否會問：那我的資產是不是將不再具有價值呢？
先別擔心，租賃產權改革仍有第二階段要進行：租賃產權改革第二階段將會進一步地強化租賃產權業主權益，並同時對目前的租賃產權業主提供」更便利、快捷、公平、易負擔」地方式來購置或是延長土地產權。
除此之外，根據現行法律，但凡租賃產權業主符合以下條件，可以向土地所有人申請(statutory lease extension)，申請通過後，除了產權將可以延長90年，之後的地租也將變為胡椒籽地租(Peppercorn Ground Rent)：
- 租賃產權業主(leaseholder)已持有該物業兩年以上
- 該物業剩餘租期仍有超過21年
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