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前言：海外投资，除了房价，首先要搞懂“税”
海外房产投资对许多投资人而言，一直都是一个具备高吸引力的投资标的。其租金回报、典藏价值，以及抗风险能力皆是为人所乐道的。但往往，投资人却步的原因多来自于”语言上的隔阂”以及”成本掌控上的误区”。而这两点最常体现在税务上面，英国海瑞小编最常收到客户的问题不外乎：“我买房该缴哪些税？”、“房价是否会影响税额？”、“外国人买房要不要多缴税？”、“有没有方法可以减低应支付的税额？”
类似的问题，相信荧幕前的您也有同感。英国，一个作为全球金融中心的重要地块，其资产的价值广受全球各地藏家的认可。身为这样的一个老牌国家，在购房上，其税务可以说是相对简单，只有印花税这么一笔款项。但根据不同的情况，其税阶也会有所不同。今天，就跟着英国海瑞小编的全面指南，带着您一次了解英国购房的重要支出：印花税（Stamp Duty Land Tax, SDLT）。
什么是英国买房印花税？
在之前的文章《英国买房流程，看这篇就够了！》中，我们曾与读者们介绍过在英国买房的完整流程。在完成法律手续过户房产后，买方的委任律师会为其向英国土地注册处（HM Land Registry）注册房屋所有权，并根据成交价格向英国税务局（HM Revenue and Customs, HMRC）支付应缴的印花税税额。
请注意：本文中提及的印花税仅适用于在英格兰以及北爱尔兰的房屋及土地交易，并不适用于苏格兰及威尔士地区。如有相关需求，请谘询您的在地会计师。
印花税的由来
印花税的历史可追溯至1600年代，当时的印花税适用于诸多货物，例如衣物、药品、出版品，甚至是支票上。印花税所带来的收入会被拿来资助公共事务，例如用以作为战争经费。随着时代变迁，大部分的货品逐渐被从印花税中免除，房地产则是唯一留存到现在依旧收取印花税的项目。
当代的印花税系统大约在1950年代订立，初期是根据£30,000英镑以上的房价，征取1%的税额。要知道，当时英国的平均房价只有£20,000英镑，1%的印花税根本不算是一个昂贵的支出。但随着房价上升以及通货膨胀，据统计，2019-2020年间印花税即为英国国库贡献了约£116亿英镑的税收。随着房价逐渐上升，未来购置物业所需缴的印花税也会相对更高。及早看到合适物件，提早为您的全球财富精明配置。
英国买房时必须支付的印花税金额
英国海瑞万仕国际地产与您分享置业秘诀：在开始选择心仪的物业之前，应先针对自己的预算做一个整体评估。在置业的过程当中，除了房价，最大的一笔开销即是印花税。投资人应先针对自身状况估计所需支付的印花税税额，方能确定可以支配的投资额度！
等等，提到“自身状况”，难不成印花税会因人而异？
你说对了。印花税确实会因人而异，其会根据“买家是否为首次置业者”、“买家名下是否持有其他房产”，以及“买家是否为本地税务居民身份”而异。且看我们将各种状况为您做深度透析：
首次置业者印花税优惠
如果您正在考虑购置您的首套房，那么恭喜您！您很有可能可以享受印花税的减免。只要您满足以下条件：
- 这是您在全球范围内的第一套房产。
- 这套房产价格低于£625,000英镑。
满足条件的买家可以获得房价前£425,000免印花税；自£425,000 – £625,000区间以5%计的税率优惠。
税阶 | 税率 |
Up to £425,000 | 0% |
£425,001 to £625,000 | 5% |
首次置业者真实案例：
一位在帝国理工学院就读的王同学最近与我们购置一套位于西伦敦的高性价比项目 — Western Circus，该项目与该校的白城校区仅有一站地铁，相当于是2分钟的距离。应课程需要，王同学时常需要在白城校区做实验。众所皆知，帝国理工是伦敦学生住房竞争最激烈的学校。该区周边的租金十分昂贵，租售比长年在4.5%以上。鉴于成本考量，王同学在与家人讨论后决定购入一套自住房。经过与英国海瑞万仕置业团队的沟通后，我们了解到王同学具备了首次置业者的资格，鉴于预算考量以及税务规划，于是推荐王同学与家人购置一套位于Western Circus的两房单位。经过议价后以£608,950成功拿下，当时王同学所需支付的印花税是：
0% x £425,000 + 5% x (£608,950-£425,000) = £9,197.5
相同房价，非首次置业者所需的印花税为：
3% x £250,000 + 8% x (£608,950-£250,000) = £7,500 + £28,716 = £36,216
直接省下了£27,018.5的成本，相当于一年的学费。直接完成了以房养学的理念。
非首次置业者印花税
在谈非首次置业者印花税前，下面哪一个描述更适合你呢？
- 我是首次置业者，但我想要买价格超过£625,000的房产。
- 我打算买房出租，用这套房的租金收入去负担我的租金支出，进而享受房产带来的资本升值。
- 我已有一套自住房，现在打算把原本的房子卖掉升级到更大的家。
- 我已有一套自住房，现在打算额外购置一套投资房，我该付多少的印花税呢？
这几种状态的不同将影响你该支付的印花税总额，但简单来说：如果你将一次性持有大于”一套房子”，那你将需多支付3%的印花税。我们直接看税阶：
税阶 | 税率：只有一套房 | 税率：持有大于一套房 |
Up to £250,000 | 0% | 3% |
£250,001 to £925,000 | 5% | 8% |
£925,001 to £1,500,00 | 10% | 13% |
Above £1,500,000 | 12% | 15% |
举例来说，同是投资一套价值£1,000,000的房产，只有一套房的买家只需支付£41,250，但大于一套房的买家需要支付的印花税为£71,250。
所以如果是打算“换房”的买家们，虽然您将不再符合首次购房者的税率优惠。但是还是可以免去支付3%的额外印花税税额喔！
海外买家印花税
前面首次/非首次买家的印花税计算方式看懂了吗？但印花税的说明还没结束呢，买家的“身份”也会是决定应付多少印花税的标准喔！
这是什么意思呢，请看 — 根据规定，如果买家并非属于英国的税务居民，需要多支付2%的印花税。
那谁是属于英国的税务居民呢？只要是外国人都需要比本地买家多支付2%吗？先别紧张，你有可能不用多付这笔额外税款！如果买家在房屋交易完成的正负一年中，在英国住满超过183天，即会被以英国的税务居民对待。也就是说，多数在英国的学生、上班族买家都会符合英国税务居民的条件喔。
一起来看非英国税务居民所需缴纳的印花税案例：
真实案例：
居住在美国的陈先生在英国投资一套价值£1,000,000的房产用以出租使用。由于每年住在英国的时长少于183天，并不属于英国税务居民。加上陈先生在美国也有房产。因此，陈先生在交房时需要支付的印花税为£91,250。
英国买房减免印花税秘诀
看完了对于英国买房印花税的计算区别，你一定会问：“有没有可能少付一点税？怎么样可以省下这笔开销？”
除了前面满足首次置业者的买家们以外，对于投资人来说，其实还有一种方式可以省税：多套房屋减免(Multiple Dwellings Relief, MDR)，这种方式适用在一次性购买多套房的情况，运用多套房屋减免可能可以减少所需支付的印花税税额。多套房屋减免可分为两种状况：
状况A：一次性购买2-5套房 —> 可适用住用多套房屋减免。
状况B：一次性购买6套以上房产 或 混合用途房产（mixed-use property） —> 可适用非住用印花税税率，该税率将比住用印花税税率低。
多套房屋减免的概念是将购置房产的总额除以总套数以获得房产的平均单价。再用平均单价的印花税乘以总套数来计算整体应支付的印花税税率。
印花税减免案例：
唐先生为家族购置一套在伦敦的投资组合，根据其£2,000,000的预算，唐先生决定一次性在北伦敦的Clarendon购置了5套房。该项目综合可以直达伦敦所有重点大学、商业区的深蓝地铁线皮卡迪利线（Piccadilly Line），以及可以直达老金融城的火车线路，满足各类租客人群。同时项目正处于区域升级重建的早期阶段，未来的升值潜力十分高。对于伦敦连年大幅增加的租金来说，这将是一个十分稳健的资产。经过申请多套房屋减免，所需支付的印花税变成了£97,500，相比于原本所需支付的印花税£211,250省下了十分显著的金额。本次省下的金额相当于在英国购置一辆全新的保时捷911 Carrera S，用投资来成就生活，这不正是人生的理想样貌吗？
英国海瑞万仕置业团队也在此提醒：多套房屋减免税率是不会在报税时主动被应用的，需要主动提起才会被考虑，因此找到专业团队为您的投资保驾护航十足重要。
与他人一起买房会影响印花税吗？
“在英国，我能跟他人一起买房吗？”这是很多海外买家在谘询英国房产时的第一个问题。最常见的情况不外乎是家长希望与孩子一同持有房产，为孩子的财富铺下稳健基础。而这个答案也是肯定的，英国购房可以与他人一同联名持有。进而达到与孩子一同把控资产，并提前为孩子铺路的目的。
但有一件事英国海瑞万仕小编要提醒各位读者：虽然前面我们学到了首次置业者、海外买家，以及多套房屋减免等减少印花税开销的方式。但如果是与任何人一起买房，则所有买家都须符合相同身份。如有一方须支付较高比重的印花税税额，则以该税率计。
什么意思呢？直接看举例！
真实案例：UCL同学的购房经验
李同学今年收到了UCL伦敦大学学院CS的offer，由于英国的大学是三年制，考量到UCL的位置在伦敦市中心，三年下来加上未来研究生的学习，所需花费的租金十分昂贵。因此李同学的家人决定为他提前买房，一方面可以省下房租，另一方面也为孩子找到一个稳定、舒适，以及安全的住所。相信许多家长都有耳闻，伦敦许多区域的治安条件是不好的，许多区域甚至会出现抢劫等严重的情节发生。为了避免此类事件发生，“安全”可以说是家长们在为李同学找房时的首要条件。经过分析家长提出的需求与深入讨论，李同学与家人最后选择了英国海瑞万仕置业团队筛选的优质项目：Pink Mews。这个精品项目位于伦敦知名的法务区域霍本（Holborn），周边就是法院，可想而知，本区域的治安是伦敦各区域中的典范。在地理位置上，从项目走路就可以到伦敦大学学院（UCL）、伦敦政经学院（LSE），伦敦艺术学院（UAL），以及伦敦大学国王学院（King’s College London）。周边也紧邻着伦敦热闹的考文特花园（Covent Garden）、苏活（Soho）等区域，不论是从吃喝玩乐哪一层面来看，孩子来伦敦的生活都被考虑的十足周全。
除了周围环境本身的安全性外，Pink Mews本身还是一个封闭式的社区，出入有24小时全天候安保系统以及礼宾服务。精致的生活方式为生活中增添一份peace of mind。项目本身由六栋英国传统的维多利亚式建筑改建，步入社区内宛如梦回英国传统仕绅街巷，一股庄严与沉稳的大器风范迎接其主。入户后全新装修的精装标准以及跃层的挑高设计，为李同学及家人在全世界范畴中，收藏了一个值得代代相传的家族资产。
由于家人认为李同学刚成年，单独持有房产未必是当前最好的选择。加上与孩子一起购房，父母出钱，并没有赠与孩子金钱的状况，也就没有赠与税的发生。于是考虑以共同持有方式购买本套房。然而由于李同学的父母都不住英国，在本国也持有房产，因此即便与名下没房的李同学一起购房，还是得以“海外买家＋非首次置业者”的印花税税阶来支付。以该套复式单位£1,500,000的房价来算，李同学单独持有所需支付的印花税只要£91,250，比起与父母一同时有所需支付的£166,250印花税有着一定的差异。然而，由于赠与税因素，最后李同学的家人还是决定一同购房。所以英国海瑞万仕置业团队在这里也要提醒各位海外买家，除了搞懂英国置业对税率以外，评估自己居住国家的税务也是十分重要的喔！
结语
在英国买房，最大的两笔开销不外乎就是购房的房价以及印花税了。系统性的了解印花税的税阶将有助于买家做出正确的置业决策。英国海瑞万仕国际地产深耕英国，长年为国际买家的资产把关。欢迎您与我们的置业团队预约谘询，开启您的英国成家之路。
原创申明
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