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前言：海外投資，除了房價，首先要搞懂「稅」
海外房產投資對許多投資人而言，一直都是一個具備高吸引力的投資標的。其租金回報、典藏價值，以及抗風險能力皆是為人所樂道的。但往往，投資人卻步的原因多來自於「語言上的隔閡」以及「成本掌控上的誤區」。而這兩點最常體現在稅務上面，英國海瑞小編最常收到客戶的問題不外乎：「我買房該繳哪些稅？」、「房價是否會影響稅額？」、「外國人買房要不要多繳稅？」、「有沒有方法可以減低應支付的稅額？」
類似的問題，相信銀幕前的您也有同感。英國，一個作為全球金融中心的重要地塊，其資產的價值廣受全球各地藏家的認可。身為這樣的一個老牌國家，在購房上，其稅務可以說是相對簡單，只有印花稅這麼一筆款項。但根據不同的情況，其稅階也會有所不同。今天，就跟著英國海瑞小編的全面指南，帶著您一次瞭解英國購房的重要支出：印花稅（Stamp Duty Land Tax, SDLT）。
什麼是英國買房印花稅？
在之前的文章《英國買房流程，看這篇就夠了！》中，我們曾與讀者們介紹過在英國買房的完整流程。在完成法律手續過戶房產後，買方的委任律師會為其向英國土地註冊處（HM Land Registry）註冊房屋所有權，並根據成交價格向英國稅務局（HM Revenue and Customs, HMRC）支付應繳的印花稅稅額。
請注意：本文中提及的印花稅僅適用於在英格蘭以及北愛爾蘭的房屋及土地交易，並不適用於蘇格蘭及威爾士地區。如有相關需求，請諮詢您的在地會計師。
印花稅的由來
印花稅的歷史可追溯至1600年代，當時的印花稅適用於諸多貨物，例如衣物、藥品、出版品，甚至是支票上。印花稅所帶來的收入會被拿來資助公共事務，例如用以作為戰爭經費。隨著時代變遷，大部分的貨品逐漸被從印花稅中免除，房地產則是唯一留存到現在依舊收取印花稅的項目。
當代的印花稅系統大約在1950年代訂立，初期是根據£30,000英鎊以上的房價，徵取1%的稅額。要知道，當時英國的平均房價只有£20,000英鎊，1%的印花稅根本不算是一個昂貴的支出。但隨著房價上升以及通貨膨脹，據統計，2019-2020年間印花稅即為英國國庫貢獻了約£116億英鎊的稅收。隨著房價逐漸上升，未來購置物業所需繳的印花稅也會相對更高。及早看到合適物件，提早為您的全球財富精明配置。
英國買房時必須支付的印花稅金額
英國海瑞萬仕國際地產與您分享置業秘訣：在開始選擇心儀的物業之前，應先針對自己的預算做一個整體評估。在置業的過程當中，除了房價，最大的一筆開銷即是印花稅。投資人應先針對自身狀況估計所需支付的印花稅稅額，方能確定可以支配的投資額度！
等等，提到「自身狀況」，難不成印花稅會因人而異？
你說對了。印花稅確實會因人而異，其會根據「買家是否為首次置業者」、「買家名下是否持有其他房產」，以及「買家是否為本地稅務居民身份」而異。且看我們將各種狀況為您做深度透析：
首次置業者印花稅優惠
如果您正在考慮購置您的首套房，那麼恭喜您！您很有可能可以享受印花稅的減免。只要您滿足以下條件：
- 這是您在全球範圍內的第一套房產。
- 這套房產價格低於£625,000英鎊。
滿足條件的買家可以獲得房價前£425,000免印花稅；自£425,000 – £625,000區間以5%計的稅率優惠。
稅階 | 稅率 |
Up to £425,000 | 0% |
£425,001 to £625,000 | 5% |
首次置業者真實案例：
一位在帝國理工學院就讀的王同學最近與我們購置一套位於西倫敦的高性價比項目 — Western Circus，該項目與該校的白城校區僅有一站地鐵，相當於是2分鐘的距離。應課程需要，王同學時常需要在白城校區做實驗。眾所皆知，帝國理工是倫敦學生住房競爭最激烈的學校。該區周邊的租金十分昂貴，租售比長年在4.5%以上。鑒於成本考量，王同學在與家人討論後決定購入一套自住房。經過與英國海瑞萬仕置業團隊的溝通後，我們瞭解到王同學具備了首次置業者的資格，鑒於預算考量以及稅務規劃，於是推薦王同學與家人購置一套位於Western Circus的兩房單位。經過議價後以£608,950成功拿下，當時王同學所需支付的印花稅是：
0% x £425,000 + 5% x (£608,950-£425,000) = £9,197.5
相同房價，非首次置業者所需的印花稅為：
3% x £250,000 + 8% x (£608,950-£250,000) = £7,500 + £28,716 = £36,216
直接省下了£27,018.5的成本，相當於一年的學費。直接完成了以房養學的理念。
非首次置業者印花稅
在談非首次置業者印花稅前，下面哪一個描述更適合你呢？
- 我是首次置業者，但我想要買價格超過£625,000的房產。
- 我打算買房出租，用這套房的租金收入去負擔我的租金支出，進而享受房產帶來的資本升值。
- 我已有一套自住房，現在打算把原本的房子賣掉升級到更大的家。
- 我已有一套自住房，現在打算額外購置一套投資房，我該付多少的印花稅呢？
這幾種狀態的不同將影響你該支付的印花稅總額，但簡單來說：如果你將一次性持有大於「一套房子」，那你將需多支付3%的印花稅。我們直接看稅階：
稅階 | 稅率：只有一套房 | 稅率：持有大於一套房 |
Up to £250,000 | 0% | 3% |
£250,001 to £925,000 | 5% | 8% |
£925,001 to £1,500,00 | 10% | 13% |
Above £1,500,000 | 12% | 15% |
舉例來說，同是投資一套價值£1,000,000的房產，只有一套房的買家只需支付£41,250，但大於一套房的買家需要支付的印花稅為£71,250。
所以如果是打算「換房」的買家們，雖然您將不再符合首次購房者的稅率優惠。但是還是可以免去支付3%的額外印花稅稅額喔！
海外買家印花稅
前面首次/非首次買家的印花稅計算方式看懂了嗎？但印花稅的說明還沒結束呢，買家的「身份」也會是決定應付多少印花稅的標準喔！
這是什麼意思呢，請看 — 根據規定，如果買家並非屬於英國的稅務居民，需要多支付2%的印花稅。
那誰是屬於英國的稅務居民呢？只要是外國人都需要比本地買家多支付2%嗎？先別緊張，你有可能不用多付這筆額外稅款！如果買家在房屋交易完成的正負一年中，在英國住滿超過183天，即會被以英國的稅務居民對待。也就是說，多數在英國的學生、上班族買家都會符合英國稅務居民的條件喔。
一起來看非英國稅務居民所需繳納的印花稅案例：
真實案例：
居住在美國的陳先生在英國投資一套價值£1,000,000的房產用以出租使用。由於每年住在英國的時長少於183天，並不屬於英國稅務居民。加上陳先生在美國也有房產。因此，陳先生在交房時需要支付的印花稅為£91,250。
英國買房減免印花稅秘訣
看完了對於英國買房印花稅的計算區別，你一定會問：「有沒有可能少付一點稅？怎麼樣可以省下這筆開銷？」
除了前面滿足首次置業者的買家們以外，對於投資人來說，其實還有一種方式可以省稅：多套房屋減免(Multiple Dwellings Relief, MDR)，這種方式適用在一次性購買多套房的情況，運用多套房屋減免可能可以減少所需支付的印花稅稅額。多套房屋減免可分為兩種狀況：
狀況A：一次性購買2-5套房 —> 可適用住用多套房屋減免。
狀況B：一次性購買6套以上房產 或 混合用途房產（mixed-use property） —> 可適用非住用印花稅稅率，該稅率將比住用印花稅稅率低。
多套房屋減免的概念是將購置房產的總額除以總套數以獲得房產的平均單價。再用平均單價的印花稅乘以總套數來計算整體應支付的印花稅稅率。
印花稅減免案例：
唐先生為家族購置一套在倫敦的投資組合，根據其£2,000,000的預算，唐先生決定一次性在北倫敦的Clarendon購置了5套房。該項目綜合可以直達倫敦所有重點大學、商業區的深藍地鐵線皮卡迪利線（Piccadilly Line），以及可以直達老金融城的火車線路，滿足各類租客人群。同時項目正處於區域升級重建的早期階段，未來的升值潛力十分高。對於倫敦連年大幅增加的租金來說，這將是一個十分穩健的資產。經過申請多套房屋減免，所需支付的印花稅變成了£97,500，相比於原本所需支付的印花稅£211,250省下了十分顯著的金額。本次省下的金額相當於在英國購置一輛全新的保時捷911 Carrera S，用投資來成就生活，這不正是人生的理想樣貌嗎？
英國海瑞萬仕置業團隊也在此提醒：多套房屋減免稅率是不會在報稅時主動被應用的，需要主動提起才會被考慮，因此找到專業團隊為您的投資保駕護航十足重要。
與他人一起買房會影響印花稅嗎？
「在英國，我能跟他人一起買房嗎？」這是很多海外買家在諮詢英國房產時的第一個問題。最常見的情況不外乎是家長希望與孩子一同持有房產，為孩子的財富鋪下穩健基礎。而這個答案也是肯定的，英國購房可以與他人一同聯名持有。進而達到與孩子一同把控資產，並提前為孩子鋪路的目的。
但有一件事英國海瑞萬仕小編要提醒各位讀者：雖然前面我們學到了首次置業者、海外買家，以及多套房屋減免等減少印花稅開銷的方式。但如果是與任何人一起買房，則所有買家都須符合相同身份。如有一方須支付較高比重的印花稅稅額，則以該稅率計。
什麼意思呢？直接看舉例！
真實案例：UCL同學的購房經驗
李同學今年收到了UCL倫敦大學學院CS的offer，由於英國的大學是三年制，考量到UCL的位置在倫敦市中心，三年下來加上未來研究生的學習，所需花費的租金十分昂貴。因此李同學的家人決定為他提前買房，一方面可以省下房租，另一方面也為孩子找到一個穩定、舒適，以及安全的住所。相信許多家長都有耳聞，倫敦許多區域的治安條件是不好的，許多區域甚至會出現搶劫等嚴重的情節發生。為了避免此類事件發生，「安全」可以說是家長們在為李同學找房時的首要條件。經過分析家長提出的需求與深入討論，李同學與家人最後選擇了英國海瑞萬仕置業團隊篩選的優質項目：Pink Mews。這個精品項目位於倫敦知名的法務區域霍本（Holborn），周邊就是法院，可想而知，本區域的治安是倫敦各區域中的典範。在地理位置上，從項目走路就可以到倫敦大學學院（UCL）、倫敦政經學院（LSE），倫敦藝術學院（UAL），以及倫敦大學國王學院（King’s College London）。周邊也緊鄰著倫敦熱鬧的考文特花園（Covent Garden）、蘇活（Soho）等區域，不論是從吃喝玩樂哪一層面來看，孩子來倫敦的生活都被考慮的十足周全。
除了周圍環境本身的安全性外，Pink Mews本身還是一個封閉式的社區，出入有24小時全天候安保系統以及禮賓服務。精緻的生活方式為生活中增添一份peace of mind。項目本身由六棟英國傳統的維多利亞式建築改建，步入社區內宛如夢回英國傳統仕紳街巷，一股莊嚴與沈穩的大器風範迎接其主。入戶後全新裝修的精裝標準以及躍層的挑高設計，為李同學及家人在全世界範疇中，收藏了一個值得代代相傳的家族資產。
由於家人認為李同學剛成年，單獨持有房產未必是當前最好的選擇。加上與孩子一起購房，父母出錢，並沒有贈與孩子金錢的狀況，也就沒有贈與稅的發生。於是考慮以共同持有方式購買本套房。然而由於李同學的父母都不住英國，在本國也持有房產，因此即便與名下沒房的李同學一起購房，還是得以「海外買家＋非首次置業者」的印花稅稅階來支付。以該套復式單位£1,500,000的房價來算，李同學單獨持有所需支付的印花稅只要£91,250，比起與父母一同時有所需支付的£166,250印花稅有著一定的差異。然而，由於贈與稅因素，最後李同學的家人還是決定一同購房。所以英國海瑞萬仕置業團隊在這裡也要提醒各位海外買家，除了搞懂英國置業對稅率以外，評估自己居住國家的稅務也是十分重要的喔！
結語
在英國買房，最大的兩筆開銷不外乎就是購房的房價以及印花稅了。系統性的瞭解印花稅的稅階將有助於買家做出正確的置業決策。英國海瑞萬仕國際地產深耕英國，長年為國際買家的資產把關。歡迎您與我們的置業團隊預約諮詢，開啓您的英國成家之路。
原創聲明
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