英国时间5月10日晚7点，英国首相鲍里斯·约翰（Boris Johnson）通过英国广播电台（BBC）向公众宣布了解封的“有条件计划”。

相信大家最近最关注的话题就是新冠肺炎疫情了。什么时候解封？什么时候复课？什么时候恢复签证服务？是很多在英国或国内朋友的担忧。毕竟无论是在英国工作或学习的朋友都已经被疫情困在家中超过一个月了。

在上周各大新闻电视台就相继循环预告英国首相鲍里斯将在周日晚为市民揭晓针对新冠病毒的进一步解封计划。海瑞小编也在上一篇推文中为大家预测并透露过英国首相将解封推迟到六月的消息。

今天就让小编为各位解析英国首相最新宣布的策略以及疫情解封的相关报道吧。

英国时间5月10日晚7点，英国首相鲍里斯·约翰（Boris Johnson）通过英国广播电台（BBC）向公众宣布了解封的“有条件计划”。并表示，英国只会在满足解封条件的情况下才会逐步实施计划。

首相鲍里斯在公开讲话中不断提到，虽然新冠疫情看似已经过了峰值，但英国还没到解封的时候，并强调在这个时候解封是不明智的：

“that it would be madness now to throw away that achievement by allowing a second spike.”

关注英国新闻的朋友，一定都注意到了，英国抗疫口号已经从“呆在家里，保护NHS，挽救生命（stay at home, protect the NHS, save lives ）”替换为“保持警报，控制病毒，挽救生命（ stay alert, control the virus, save lives）”。

好了，那么问题就来了！英国首相本次实行了哪些新政策？具体的解封日期是什么时候？这个“有条件计划”包括了什么？社会各界对此又有何反应？就让海瑞小编开始一一为你揭晓.

这次首相鲍里斯并没有给公众一个彻底解封的具体日期，并解释具体的解封日期会根据新冠疫情的变化而制定。总理表示，“本周并不是简单解封的时候。相反地，我们正采取着最初的谨慎步骤来修改眼下的措施。”

“This is not the time simply to end the lockdown this week. Instead we are taking the first careful steps to modify our measures.”

但是，首相鲍里斯也给出了一个大致的时间区间，但这个区间只是个用于参考的预估时间段，最后的时间将根据疫情的变化而定。现在我们就来了解一下具体的计划吧！

要了解这个之前，咱们先来回顾一个概念-R0。

相信大家对疫情的‘R’值有所耳闻。首先小编简单讲一下这个概念。‘R’值是流行病学上的一个专用术语，全称：基本传染数（Basic reproduction number）。它指一个病毒携带者，会把该病毒传染给多少个其他人的平均数。基本传染数通常被写成为R0。简单说，R0的数字越大，代表该疾病越难被控制。

言归正传，首相鲍里斯在讲话中解释道：英国目前的‘R’值仅略低于1，并介于0.5和0.9之间，这表示尽管英国疫情控制虽然取得了一些进展，但还并没有到解封的标准。

首相初步提出了实施“有条件计划”的三个阶段，并以图文的方式在讲话中为大家呈现。

执行时间：从周一开始执行（2020年5月12日）

前提是，如非必要务必在家工作。只有一些不能在家工作的人重返岗位，例如：从事建筑业和制造业中的人。

为了确保员工在工作时的安全，政府一直在努力尝试为雇主建立新的安全指导方针，使工作场所免受到新冠病毒的威胁。

据英国每日电讯报透露，这个提案包括建议在桌子之间安装有机玻璃屏风，以及要求工人尽可能背靠背或并排坐着，而不是面对面坐着。

执行时间：从周一开始执行（2020年5月12日）

首相提醒选择返岗的人，也请尽量保持人与人之间的社会距离，并尽量选择步行、骑自行车或自驾车等方式进行通勤。

关于通勤方式，此前，运输部长格兰特·沙普斯（Grant Shapps）就宣布了一项20亿英镑的计划，以提高英国的自行车和步行通勤能力。

执行时间：从周三开始执行（2020年5月13日）

在这之前，人们只能每天出门运动一次，但从星期三开始（2020年5月13日），只要保持社交距离人们可以尽情享受无次数限制的户外运动。此外，政府将重新开放公园。

鲍里斯描述道：“您可以坐在当地公园的阳光下，可以开车去其他地方，甚至可以和自己的家庭成员一起玩体育运动。”

最早执行日：2020年6月1日

政府还宣布，他们将计划分阶段重新开放部分商店，取决于机构的规模。

例如大型连锁店百安居（B&Q）已经计划恢复旗下75家连锁店铺，并表示将向整个行业发布一些相关的安全准则。这些措施包括严格限制商店的顾客数量，指定排队区域和规划两米长的标记，以提醒顾客保持社交距离。

英国零售联合会（The British Retail Consortium）已制定了一系列建议方案准则，其中包括设置额外的护栏，鼓励顾客独自购物，保持更衣室关闭以及在工作室设防护屏等。此外，各大品牌门店还考虑在门店前设立卫生站，甚至设立便携式水槽，以便人们在进出商店时可以洗手。

最早执行日：2020年6月1日

首相表示，最早从6月1日开始，小学一年级和六年级的孩子将在学期结束后重返校园，其余的学生的入学时间待定。 首相鲍里斯还提醒，打算明年考试的中学生们，应该至少在暑假开始之前与他们的指导老师联系。

执行时间：最早7月执行

7月后，前提是在感染率下降和有“进一步的科学建议”的条件下，英国政府希望重新开放一些酒店和其他公共场所。同时，这将以“安全并加强社会隔离”为条件。

在这个阶段，英国交通警察可能需要保持在车站入口处执勤，以确保在通勤最繁忙的时段，控制人群并疏远社会。他们同时建议，这次阶段，不同的公司应该尽量错开上班和下班的工作时间，以避免大量人群聚集在同一个通勤高峰期。

此外，财政研究所（The Institute for Fiscal Studies）建议民众不要在高峰时段使用公共交通工具，以减少交通拥堵并降低感染传播的风险。

大家不难看出，这份计划是比较谨慎的一个方案，政府并不打算迅速解封，而是为确保安全，采用了循序渐进的方法。

此方案也确认了酒吧和餐馆将是最后重新开放的场所之一。据英国每日电讯报（The Telegraph）透露，酒吧还有可能无法成为第三阶段的一部分，并估计酒吧将有可能在冬季甚至2021年初才能为大众开放。

小编也在此提醒大家，疫情期间请大家注意安全哟，尽量呆在家里，毕竟在现在少接触人群变成了一种礼貌。英国海瑞万仕和小编都将替您时刻跟进疫情动态，陪着您一起关注英国疫情，一起度过难关。如果您想了解英国解封的具体政策和计划，请关注我哟，我将在下一篇文章中为大家分享英国解封政策的具体提案内容。也欢迎您与我们谘询英国房地产的置业策略。

人有年龄，工作有工龄，树有树龄，房子呢？当然也有房龄。没错，在生活中，我们总是用时间来衡量事物的价值，这个简单的道理也同样适用于购房哦。如果你在购房时就考虑到了房龄或房屋使用年限这些因素，那么恭喜你！这确实是购房时必须要考虑的重要因素。如果你想了解房龄对房屋价值的联系的话，那么也恭喜你！你来对地方了，今天小编就来替大家捋一捋房龄这个话题吧。

其实小编以前也没有注意到房龄和房屋使用年限的问题，直到小编在UCL读研究生学房地产专业后，才明白这是房屋评估的重要因素，投资者不能不考虑这个因素，因为房龄就是一个建筑的过去；房屋的使用年限是它的未来，如果你既不了解它的过去，也不了解他的未来，又怎么评估房屋的价值呢？

房龄与房屋使用年限是两个不同概念。房龄是指房屋从竣工验收合格的交付日期起至今的时间。而房屋的使用年限，是指购房者可以居住的年限。

我们先来谈一谈房龄吧。房龄与房屋价值有什么联系呢？大部分人第一个想到的答案应该就是：房龄与房屋折旧之间的联系吧。没错！房龄与房屋折旧存在着直接的关系。美国房地产学者古德曼和锡伯杜（Goodman and Thibodeau）在1995就详细解释了房龄与房屋折旧之间的关系。这两个学者说：“房屋折旧直接影响到既有住房存量的居住功能发挥和提供的住房服务( housing services) 品质水平。”这句话非常学术，也非常难懂。那么简单的说，就是房龄越长，住房品质下降越多; 即使是同样房龄的房屋，又会因为修建品质和修缮品质的不同，而存在折旧差异。

有了这个概念，我们再来看看房屋的使用年限，以及中国和英国有什么不同。在国内，土地是归国家所有的，商品房的土地实际使用年限是70年，这就是我们耳熟能详的70年产权。然而实际上，在国内很少有住宅能达到70年，大部分在30-60年左右，为什么呢？因为这70年的使用年限是从国家出让土地时开始计算的，开发商从拿地到筹建，从筹建到修建，再从修建到发售，整个过程耗时非常长，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，购房者的实际使用年限就更短了。这样一来，房屋到购房者手里的使用年限就不到70了。 值得提醒的是，住宅地产是有的设计使用年限的（50年幅度），因此房屋达到设计使用年限后也不能再用了。

说完了国内的情况，咱们再来看看英国的住房使用年限。英国的房屋产权和国内情况不同。在英国买房，首先应该弄清楚，你想买的房子是永久产权（Freehold）、租赁产权（Leasehold）还是部分永久产权（Share of Freehold）。它们分别都是什么意思呢？我们先来简单介绍一下：

永久产权（Freehold）:

像在英格兰和威尔士、澳大利亚、加拿大和爱尔兰等英美法系司法管辖区中，永久产权（Freehold）是一种常见的房屋所有权类型，指屋主被允许无条件享有房屋、土地以及与该土地相连的所有建设的所有权。在英国，永久产权（Freehold）的房产多数属于排房和独立住房，以及别墅。

租赁产权（leasehold）:

与之相反的是：租赁产权（leasehold），顾名思义就是指屋主只购买和享有房屋一定年限的使用权，并需要在租赁期满后申请延期。大部分公寓都是租赁产权（leasehold）的，产权最长可达999年。前段时间有朋友私信小编，问他们买的新房，但租赁年限仅剩125年了，这是否正常？如果是新房，时限通常根据政府的规划不同而定，年限可能是125年，250年，499年或者999年。其实买新房的朋友不需要太考虑年限的问题，但如果你考虑购置二手房，房屋所剩年限就是一个一定要考虑的因素。

部分永久产权（Share of Freehold）

和永久产权（Freehold）的产权类型类似，购买部分永久产权（Share of Freehold）意味着购买者拥有永久产权的一部分。它可以通过两种不同的方式进行设置。

第一种，永久产权的原业主把该房屋分割成多个公寓来卖。

第二种是公司拥有永久业权并且每个租户都拥有该公司的股份（有时称为会员资格）。 因此，当您购买拥有永久业权份额的公寓时，您将可以通过在房地产契约上注明自己的名字而获得该份额，或者您将获得控制永久业权的公司的份额。 无论采用哪种设置方式，结果最终都是相同的-您将拥有该物业的永久业权。

如何查询房屋的产权类型，房龄和所剩使用年限？

那么题就来了，要怎么查询房屋的产权类型，房龄和所剩使用年限呢？你可以通过政府提供的网站来查询，点击查询。当然，熟悉英国系统的朋友们肯定都能猜到，不意外，这是一项需要付费的服务，根据查询类别不同，每套房的查询成本大概是3-15磅。

除此之外，最简单的方式就是直接询问你的房屋中介或售楼部，他们都有详细的房屋的产权类型和所剩年限信息的。另外，房屋所在的地方政府会有房龄和房屋所剩租赁年限记录。

话说回来，无论你买房的目的是自住还是投资，咱们除了关心房产还剩几年的年限外，还应该去了解租约（Lease）到期后要怎么续约，如果你了解，可以查看文章：租约（Lease）到期后要怎么续约。了解更多英国购房知识，请订阅我们的公众号：IREIS海瑞万仕国际地产。我们也欢迎您直接与我们联系，我们一起探讨英国房事，一起了解欧洲经济。

据英国泰晤士报（The Times）在5月8日的报道：英国首相鲍里斯·约翰逊（Boris Johnson）将英国解封推迟到六月。

无论是在亚洲还是欧美国家，市民们都在关注新冠疫情。英国也不例外，英国的疫情对市民的日常生活以及欧洲经济都产生了巨大影响。近日来，一系列问题，比如：英国什么时候才能解封？政府对解封有哪些进一步的策略？都成了热门话题。好吧，今天就让海瑞万仕来为大家做一个分析吧。

首先，英国的新冠病毒确诊人数令人惊讶，目前已超20万，死亡的人数超3万。不仅如此，英国的确诊人数和死亡人数都已经超过意大利、法国、西班牙，现在仅次于美国。截至目前，英国在新冠肺炎疫情中的死亡病例人数位列全球第二，欧洲第一。

（資料來源：約翰斯·霍普金斯大學（美國 巴爾蒂莫）, 地方執法機關。數字最後更新：2020年5月8日 下午6:05 [GMT+8]）

英国究竟什么时候才能解封呢？截止目前（2020年5月8日）这还是一个未知数。英国泰晤士报（The Times）在5月8日发文，称英国首相鲍里斯·约翰逊（Boris Johnson）将英国解封日期推迟到六月。

（資料來源：泰晤士报2020年5月8日 ）

不仅英国民众们关心具体的解封日期，连英国内阁部长们也不断敦促首相鲍里斯给出一个具体日期，以及解除封锁具体政策。这样做的目的是为了避免英国消费者和企业信心的崩溃。

首相鲍里斯也正面回应了这个问题，他承诺他将以最谨慎的态度对待解封，并且在本月底之前对封城限制进行适度和渐进的修改。小编虽然也很希望早日解封，但对首相迟迟未给出解封日期表示理解，毕竟解封前政府还需要做很多前期的安排。

此外，不少内阁大臣也提醒首相，过早解封对英国国民安全存在潜在的风险。特别是对一些老人和病患集聚较多的机构来说（比如敬老院和医院），过早解封无疑是非常危险的。

（资料来源：Age UK）

参与制定解封计划的政府人员也表示，解封的具体日期和政策仍有待确定。并表示具体的计划有望在今天或明天定稿，并将在本周日晚7点向市民公布。

唯一可以确定的是，和以往每人每天只能户外运动一次的政策相比，从周一起英国国民可以无次数限制的进行户外运动。这对很对户外爱好者来说是一个好消息，毕竟现在正是英国最舒服的季节，阳光和温度都非常适合户外活动。

（资料来源：The Telegraph, 4 May 2020 • 8:17am）

另外，教堂和其他礼拜场所也有可能被允许开放，但仅限制于小范围的私人祈祷活动。相信来英国旅行过的朋友都知道，教堂在英国可是随处可见，因此教堂重新开放对有信仰的英国国民来说是一个天大好消息。

然而，很多大臣对此也有所顾虑。他们认为允许来自不同家庭的人们聚在一起存在交叉感染的安全隐患。他们认为，解封政策一旦出错，很容易导致疫情再次严重。因此，在实施解封之前，还很多工作需要做。

文化大臣奥利弗·道登（Oliver Dowden）在今天早上的发言中说道：“虽然近期英国疫情有所情改观，但人们仍然应该呆在家里，以保护NHS（英国国民医疗服务系统）的安全和挽救更多生命。” 并再次叮嘱市民，虽然阳光明媚的银行假期（bank holiday）即将来临，但请大家尽可能的呆在家里不要出门。

前总理萨吉德·贾维德（Sajid Javid）也提醒现任首相鲍里斯先生，即使解封，也有必要要求老人延长居家隔离的时间。他说：“将来我们或许可以找到一种方法，将我们的保护重点放在最脆弱的人群，比如老人或是患有潜在疾病的人群上，但给年轻人更多的自由，使年轻人可以重建英国经济来帮助其他人，这对所有人都有利。”

不难看出前总理萨吉德对英国经济也有所担忧。他并一再敦促首相鲍里斯“让经济再度高速运转”。显然他是在呼吁政府应该更加重视修复商业活动。

这样看来，大家苦苦等待的解封日期虽然被推迟到了六月，但是也是指日可待的。政府方面也已经在为大家制定一系列更为周全的解封计划。小编也在此提醒大家，疫情期间请大家注意安全，尽量呆在家里哟。海瑞万仕将替你时刻跟进疫情动态，陪着你一起关注英国疫情，一起度过难关。如果你想了解英国解封的具体政策和计划，请关注我哟，我将在下一篇文章中，分析英国解封政策的提案内容。

相信大多数人投资房地产的最终目的往往是看中房地产的低风险以及在未来五到十年房产的潜在升值空间。那什么样的房产才会有升值空间呢？除了我们常知的房屋屋况、开发商的名声之外，最重要的还是归总于这个房产所在的位置或是区域了，当一个区域的变化越大，对于房产价格的影响也就越显著。

“举个例子，就像是我们今天买了一栋乡间别墅，打算轻松的过过生活，结果很巧的是，政府却宣布将在你的乡间别墅附近开设一个新的高铁沿线，这个高铁沿线在未来可以带动每月以百万计的旅客造访。于是为了因应这么大的旅客数，当地的发展也就被带动了，新的餐厅、新的办公楼、新的住宅开发案，直到有一天，有开发商要跟你收购这个原先只是你打算在乡间度假用的别墅，把它重新开发成一个新的住宅片区。这时候你眼前一阵转瞬，发现原本的乡间景色早已不复存在，变成了一片具有活力又欣欣向荣的都市。而你原本投资别墅的一千万，这时候已经变成三千万了。”

梦醒了，但是逻辑没变。外在的环境变动比房屋本身的特质对价格更敏感。选对好的区块对于房价未来的增值也有更正向的影响。

伦敦买房 – 景宁镇

今天我们就来聊聊东伦敦景宁镇的都市更新计划案。

图一、景宁镇一景

景宁镇在过去称不上是一个好的地段，在维多利亚时期，景宁镇曾是那些投机开发商开发给工厂工人居住的贫民区块。在二战后，因为景宁镇85%的住宅被大规模的空袭破坏，所以政府决定将该地开发成大规模的社会住宅，大规模的社会住宅虽然为景宁镇带来了显著的人流，但却没有为景宁镇带来明显的发展。直到2012年，当地市政Newham宣布将为景宁镇投入37亿英镑做都市更新，预计能为当地注入10,000套新住宅，数千个新的就业机会，以及大规模的交通建设升级。这才一改了景宁镇在过去的劣势，成为了伦敦发展最快的区域之一。海瑞万仕访问了当地的居民，他回忆道：「景宁镇在十年前算是一个很贫困的地方，路上一间星巴克都没有，跟现在各种商店林立的状况很不同。」现在的景宁镇因为都市更新的关系，不仅街上的街容变得干净新颖，更多的是进驻当地高街High Street（类似我们的商业街的概念）的店铺们。

图二、景宁镇商圈

那为什么景宁镇的都市更新历经8年就对当地有了如此显著的改变呢？原因来自景宁镇得天独厚的地理位置，从景宁镇到伦敦市中心Bank站只要15分钟的轻轨路程，到金融中心Canary Wharf更只要4分钟的轻轨或是20分钟的步行，现在许多在金融中心工作的年轻商业精英们受到交通便利性以及合理房价的吸引而选择住在景宁镇，大幅拉升了当地的平均收入以及地方经济。现在的景宁镇俨然已是一个新颖、有活力的开发中市镇。

前面我们看到了景宁镇的改变，那景宁镇未来的展望是什么？身为一个都市更新区，少不了的是大量的新开发案、较低的房价，以及可观的人口红利，跟我们在文章中一开始所提到的外在环境变动正好相互呼应，放眼五年后，景宁镇将以一个更崭新的样貌与我们相见，而房价届时也将不可同日而语。此外，景宁镇恰好又紧邻着Custom House的Crossrail站，Crossrail是横贯伦敦东西，经希斯罗机场一路连接到雷丁（Reading）的新建铁路，总共耗资182.5亿英镑，是英国基础建设的重点专注项目。投资人不难看出，景宁镇的房价届时将因Crossrail铁路的开通而进一步的上升，成为伦敦周遭资本升值最为显著的区域之一。

谈到这里，我们可以看到景宁镇的都市更新计画给当地带来了生机。这股生机横贯了人、经济、文化，及投资的多维角度。改天，也欢迎您到景宁镇走走，一起体验一下这股改变的力量。

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您不可不知的地产知识： 房地产周期
英国楼市抄底？什么时候才是买入房产的最佳时机？

在前一篇文章《房市与经济 有何关联？》中我们谈到了房价起伏与经济态势之间的联系，大家不难发现房市与经济间往往是相互依存的关系。有趣的是，在这之后一些朋友将房市与经济的知识运用在了目前欧洲经济下滑的时事动向上，认为经济下行时是购入欧洲资产的最佳时机，并在准备资金对欧洲房市抄底拭目以待，这种做法可行吗？在回答这个问题之前，我们不妨来先谈谈地产界的一个热门词： 房地产周期。

当市场经济良好时，人们对于未来收入的看法将保持正向的态度，因为人们预期自己在不远的将来自己的收入将提高，届时将有更多可支配的金钱进行消费。凭着对未来收入增加的信心，人们开始购入房产，一来是认为自己可以值得更好的居住品质，二来是对于未来房价上升抱有期望。这样的消费心理使得整体房价因为经济环境变好开始上升，为早些时间已买入房产的人带来一笔由资本升值转换来的回报。看到身旁的人从不动产赚到钱，于是大家就开始问了：「我也想买房子，什么时候房价会下跌？什么时候买最便宜？」这个问题就让海瑞万仕用 房地产周期 来替您解答。

【週期】

首先，什么是周期（Cycle）? 很简单，周期是指完成一次循环运动所需的时间，我们生活中常见的周期有生命周期或经济周期等。一段完整的市场周期可能经历爆发阶段、衰退阶段和复原阶段。我们可以通过市场供需来了解一下周期性是怎么形成的。可以简单的用前阵子闹得沸沸扬扬的口罩问题来举个例子： 人们因为疫情爆发而疯狂的抢购口罩，这使原本只在市民感冒时才用的特定性产品（尤其在西方国家），在短时间内变成了人人皆需的消耗品，这是时候就是爆发阶段了。从供应的角度来看，即使市场上原本的口罩制造商们昼夜不停的生产，也会因为产能有限而无法满足市场对口罩的需求。巨大的市场需求与严重的供给不足使得口罩的价钱开始飙涨。这时候商人们开始升级或转型制造口罩，自疫情爆发后，中国的口罩工厂新增了8905间，把单日的口罩供给量提升到2亿片。这状况看似一步步满足了市场需求，但这增加的工厂数量可是比原本高出了23%，一但全世界疫情趋缓，甚至回到正常，这时候衰退阶段也将临近。届时市场对口罩的需求很可能出现断崖式的减少，而制造商们也将因为滞销和负债而面临极大的挑战，甚至有倒闭的风险。同时，当工厂的收购成本降低时，投资人也会找准时机进行低价收购。此后，供需将再次缓和，进入复原阶段。这个过程就近似于一段完整的市场周期，口罩市场分别经历了爆发阶段、衰退阶段以及复原阶段。

【房地产周期】

言归正传，那么什么是房地产周期呢（Property Cycle）？房地产周期是指在房地产经济运行过程中，房价随着时间的变化涨跌交替的运动过程，它也是房地产经济中的一种有规律的波动，具有相对性和特殊性。在房地产市场，相同的市场周期依旧存在，这个观念我们可以追溯到弗雷德•哈里森（Fred Harrison）在2005年提出的18年房地产周期。作者分析了过去百年的房地产市场，发现整个市场可以归纳为三个阶段：复原阶段（Recovery Phase）、爆发阶段（Explosive Phase）、衰退阶段（Recession Phase），此后又将从复原阶段（Recovery Phase）进入下一个新的周期（见图一所示）。第一个阶段叫复原阶段（Recovery Phase），它开始于上一个衰退期的结束。在这个阶段中的房价会呈现平稳的上升趋势，随后结束于一小段时间的跌幅。这一小段房价跌落将带来更大幅度的上涨，这个阶段我们称作市场的爆发阶段（Explosive Phase），为期大约7年。在爆发阶段中的房价会呈现大幅上升趋势。接着房价将到达高点，随之伴来的即是约莫4年的经济衰退阶段（Recession Phase）。简言之，根据弗雷德•哈里森（Fred Harrison）的研究，我们可以看出一个完整的房地产周期需要约18年来完成，将历经7年的复原阶段、7年的爆发阶段和4年的衰退阶段。当我们度过这18年的房地产周期后，新的一次循环也将来临，并周而复始。

这样听起来有点抽想，简单说，用购房者‘低买高卖’的购房心里角度来看，他们会试机找到一个相对而言的‘价格低点’和‘价格高点’。那我们可以想像市场在历经完萧条后，房价将到达一波低点，这时候有经验的投资人将在这个阶段去寻找一个价格低点买入资产。同时，这个阶段也有机会优化房屋租售比，下跌的房价配合变动较小的租金给了投资人一个更好的投资机会。于是专业的投资人开始入市，把市场推入下一个阶段：复原阶段。当专业投资人入市以后，更多买家开始对市场有了信心，于是我们可以看到一些大型的机构，例如退休基金也开始到精华地段开始置业。这样的市场行为会在后期带来短期的跌幅，此时投资者与想买房的人看到这波跌幅，开始大量的进入市场。 同时，银行因为看到市场明显变得景气，也开始放宽房贷的条件，让更多的人有能力投入市场，此时市场的物业供应量已不足以应付大量的需求，于是房价开始显著的飙升。而当房价飙升的越快，有更多人相信市场会持续的上涨，于是房价又更上一层。直到房价已高到人的收入无法负荷时，市场开始趋缓。此时许多的外在变化都可能造成房价显著的下降，例如需要现金流的开发商会调整价格以维持公司的营运。当房价下跌，之前许多过度拉抬杠杆的投资人也面临破产风险，于是市场开始持续下跌，正式进入衰退阶段。

这样相信您已经完整的掌握了房地产周期的逻辑。值得提醒您的是房产投资是一门有风险且对专业程度有要求的投资项目，仅靠简单的18年房产周期理论是明显不够的。实际操作中，虽然每一次的周期未必是完整的18年，但是这一理论及其大概的时间序列仍是业内人士用于参考的重要资讯。根据第一太平戴维斯（Savills）的市场研究，相对于2014年，伦敦精华地段的房价已有21%的跌幅，时隔近7年，直到2019年12月市场出现小幅回升。但紧接而来的疫情将经济活动冷冻，将有可能为市场带来了更大的跌幅。新冠疫情的爆发似乎让市场经济无法如约而至的进入下一个复原阶段，但它却让更多投资者重新有了在衰退期寻找价格低点和抄底的机会。

前几天我们在文章中曾提及从现在开始，投资英国不动产将为投资人展露自2015年来绝无仅有的投资机会。海瑞万仕将与英国当地的开发商一起为投资人带来最新的房产信息。同时，我们将为适时为我们的客户释出少量有内部折扣的物业。投资人有望能用前所未有的价格入住英国最精华的地段，如伦敦眼、金融城等。由于数量与房源非常稀少，海瑞万仕决定以非公开形式推广。详情请留言或是联系我们，预约您一对一的英国置业咨询。

文献参考

L Cook and S Laming (2020). Savills UK | Signs of recovery in prime central London residential market. [online] Available at: https://www.savills.co.uk/insight-and-opinion/savills-news/294207/signs-of-recovery-in-prime-central-london-residential-market.

「有土斯有财」，这句话是许多人从小就从父母辈记下的叮咛。当人有了一个稳当的安家处，无论是未来要发展事业或是扩增家庭成员都能更无所忌惮的去发展。因此，人们便开始默默许愿，将购房放在了人生中的首要目标。然而买房并非是一个短时间的抉择，从房屋本身的特质 — 固定性 immobility、异质性 heterogeneity、耐久性 Durability，人们往往需要付出较收入高的成本来购置一个符合自己在未来多年生活需求的物业。于是许多人就提出了问题：房价何时会下跌？为了了解房价怎么变动的，我们必须先了解 房市与经济 之间的关联。今天，就让海瑞万仕带您了解房市与经济中的秘密。

我们首先先来定义什么是「房市」，房市是由市场上的供需而组成。无论是用于自住或是投资，当市场上有购买者向销售方购买房子的行为即形成了房屋市场。

＊房市分析— 台北与伦敦：
在英国，约莫三分之二的家庭拥有自己的房子，而其中有一半的家庭仍在支付购房的抵押贷款（房贷）；而剩下的三分之一则为租房者。除前述自住加上投资者，英国每年约能促成115万套房屋交易。而在台湾，每年的房屋交易量约为30万笔，其中租房者仅占总人口的八分之一（285万人）。从租房的人口及比例来判断，英国的房市对投资后出租的投资人明显表述了市场上有更多的租房需求，大量的需求与有限的供给为房市带来更热络的投资行为。举投资的租金回报为例，在伦敦投资房产出租，约莫在19.64年内可以靠租金收回购置的金额，而在台北市则需约59.3年才能回本，可知两地房市的投资回报率以及房价的负担能力。

接着，我们来探讨为何房市对于经济有重大的影响力。房市与消费行为是有紧密的连结的，当房价升高时，由于资产价值上升，已购房者会感到更为自信，而进一步提升自己的生活品质。例如利用目前的房屋价值以进行借贷，藉由贷款来的钱去购买商品、服务、或是用抵押的现金来付清其他的债务。这样的举动造成了现金流动回市场中，更多的货币回到市场也就带来了更热络的经济。

反面而言，当房价下跌时，已购房者会对于潜在的风险感到紧张，其主因往往来自于过去所借的房贷价格已变相超过自己房子的现在价值，在未来变成一桩赔本的投资。所以人们在这时候会减少支出，例如说不出外用餐、不购买商品、减少投资等。当人们减少支出时，因为市场上所流通钱的量变少了，经济即进一步地开始衰退。

了解了房市对经济的影响后，我们就可以来了解房价变动的原因了。前面我们提到房价升高会带来经济的热络，而当经济活动变得热络时也会进一步的将房价提高。怎么说呢？当一个国家经济正走向上坡时，普遍消费增长了，人们会开始预期在未来自己会变得有钱，有更多的财富可以支配，就会开始提升买房的需求，当供给量比起需求量较少时，普遍房价也就被拉高了。除此之外，如果贷款变得容易时，人们也会开始认为现在可以用比较合适的预算去购买房产，进而提升买房的需求量以带动房价。举个例子，从前一篇文章 新冠肺炎 — 英国房市抄底, 是时机还是危机？中我们知道目前英国政府已将英格兰银行的央行利率调降到0.1%，调降的标准利率有助于贷款者以更便宜的利率申请房贷，进而活络房市。其他还有种种根本性的因子可以影响房价，例如人口增长、房屋供给量多寡等。那么什么时候房价会下跌呢？聪明的您想必已经知道答案了，当景气不活络时或是利率升高时，由于市场缺乏动能，而房屋的供给量仍在一定水位，卖家或是需要资金的开发商此时就会开始调降房价了。举个显著的例子来看就是英国90年代的房屋泡沫，由于1894到1989时景气良好导致房价增幅翻倍，过多的市场供给无法用固定的需求来支持，造成而后接连五年的房价下跌，直到1999年才回到了相同水平。

我们刚刚已经从市场的供需中了解房价是如何变动的了，不知道读者们是否也从刚刚的最后一个部分开始意识到房价其实是循环的呢？答案是「是的！」，根据学术研究，房价确实存在着循环周期。然而这也是一个别具篇幅的话题，我们将在下一篇文章中为您揭晓。海瑞万仕为您提供专业的英国不动产置业谘询服务，详情请联繫我们或加入我们的Facebook粉丝页进行线上咨询。

在英国买房子不知道总支出多少？外国人在英国买房要缴多少税？买房单看房价最后却吃了大亏？孩子出国留学想替孩子找到安稳住处却不知要花多少钱在纳税上？海瑞万仕今天来替您解答英国购房的税务问题。

首先我们来谈谈在台湾和英国购房时的税务有哪些区别？
相信很多民众都对台湾的购房相关税务都有所了解，购房者不仅需要缴纳印花税，还需要缴纳契税、地价税、房屋税等其他税额。那么英国和台湾一样吗？相对台湾买房繁琐的税务而言，英国置业相关的税务相对简单很多。在英国，买房时仅需缴纳印花税（Stamp Duty Land Tax，简称SDLT），而无需缴纳其他如契税、地价税、房屋税等的税额。除此之外，在台湾首次买房时，民众不能直接享受初次购房者的税务优惠政策，这样一来很多刚踏入社会的年轻家庭需要承担很高的税务压力。而在英国，英政府为了减少初次购房者的税务压力，对第一次买房的置业者实施首次购房者印花税减免政策（Stamp Duty for First-time Buyers）。这个政策可以被追溯到2018年的政府预算案，总理菲利普·哈蒙德（Phillip Hammond）宣布，首次购房者（First-time Buyers）购买价值不超过50万英镑的物业时，其房价的前30万英镑无需缴纳印花税。这对许多年轻家庭来说无疑是一个利好政策。

那详细怎么算呢？首先让我们来为您介绍两个实用的方法：

1. 您可以直接登陆英国政府的网站 ，来了解最新的印花税计算方法。由于目前英国政府官方网站还没有开发中文服务，您可以通过翻译全文的方式来仔细了解购房印花税的算法。
2. 对英文还不熟悉或者想直接阅读中文的投资者，可以阅读下文中我们为大家整理出的中文翻译。什么？还是觉得麻烦？没关系，你也可以直接使用中文版的房产印花税计算器，来根据自身情况计算税额。值得注意的是，由于印花税的计算方式在2018年后有较大调整，因此网路中很多计算器的数据库都还未被即时更新。小编推荐您收藏这个印花税计算器，直接登陆根据自己的情况准确计算印花税税额。

那这些税额是怎么计算出来的呢？让我们来为你解答。英国在购房时的印花税采累进税率制，在不同的价格区间将收取不同比例的税额，若购买金额超过前一阶段税率，则将前一阶段的最高应缴税额加上本阶段的应缴税额。详细征收比例如下：

对于非初次购房者的印花税计算方式：

购房价格为 £0 – £125,000: 0%
购房价格为 £125,001 – £250,000: 2%
购房价格为 £250,001 – £925,000: 5%
购房价格为 £925,001 – £1,500,000: 10%
购房价格大于 £1,500,000: 12%

对于初次购房者(First-time buyer)的印花税计算方式：

购房价格为 £0 – £300,000: 0%
购房价格为 £300,001 – £500,000: 5%
购房价格大于 £500,000: 按非初次购房者税率计算。

这样听起来有点复杂，我们来举购买一套价值800,000英镑的房产做为说明吧！由于£800,000超过初次购房者£500,000的限制，因此仅适用于原本税率。 800,000价值前面的125,000英镑按税率征取0元；接着£125,001 – £250,000区间共需缴(250,000-125,000) * 0.02 = 2,500英镑作为税额；最后再以成交金额的800,000减去250,000乘上5%的金额27,500英镑作为应缴金额。于是 £27,500 + £2,500 = £30,000即为最后需要缴交的印花税啰！相比于台湾购房时须缴的6%契税，在相同价格中英国购房还可以缴纳比台湾少至少72万台币的税额呢。

上面我们讲了印花税的计算方式，海瑞万仕也为您提供了专属的印花税计算器，让您在掌握英国的收税逻辑的同时也能轻松估算出您的置业成本！

如有英国置业的相关问题，欢迎在文章下面留言或是联系我们，我们将有专人为您做一对一的免费咨询。

自新冠肺炎(COVID-19)疫情在欧洲爆发以来，英国截至2020年3月30日累积受感染病患已达22141人，超过百万的英国民众将原本的工作模式改为远端的居家工作(Work from home)。目前，新冠疫情对英国经济带来了重大影响，其中英国房产市场也不例外。那么这次的疫情到底对英国楼市带来了哪些影响？英政府对购房出台了哪些政策？未来英国的楼市走向将何去何从？英国的房产是否还值得投资？海瑞万仕根据目前英国的经济环境变动来解析在新冠肺炎的疫情下， 英国房市 抄底, 是时机还是危机？

市场现况

首先，我们来看看目前的市场现况。根据英国副首席医疗官Jenny Harries表示，截止2020年3月，英国疫情仍须至少2-3个月才有可能逐渐明朗。而多数市民回归工作岗位的时间在目前仍未有定数。在未来6个月里，英国仍需通过不断的实践和验证，才有望回归正常的运行模式。这样险峻而不明朗的形势，对英国乃至全世界的经济都是一个严峻的挑战。

2019年英国大选，由鲍里斯（Boris Johnson）接任英国首相一职，其一举拍板，主张带领英国脱离欧盟，让自2016以来的英国脱欧困境和低迷的政治经济环境再现曙光。自其上任起，英国的房地产价格平均上升3.5%，交易数上升17.8%，可见市场供需热络，暂时替过去5年伦敦房价平均跌幅接近20%画下休止符。然而随之袭来的新冠肺炎又为英国房地产带来了重大变化。目前英国政府已关闭所有除超市等销售非生活必需品的商铺，并且禁止非必要的工作移动，这对商业地产带来了巨大的冲击。不仅如此，不少房屋中介公司和售楼部也相继关闭，转为线上销售，这无疑也增加了商品房和二手房的销售难度。新冠肺炎疫情已逐渐影响了整个英国的经济，目前政府筹备投入3300亿英镑用以协助英国居民及企业，其中包括薪水补助、加值税延后缴纳、企业12月免息贷款等。然而暂时的经济运行冻结仍对英国经济造成了负面的影响，诸如失业率提高、实体餐饮企业倒闭等。英国经济走向，还需等待封城结束后才能进一步探索。

英国房地产对海外投资者展露机会

毋庸置疑，新冠疫情对英国乃至全世界的经济都是一个严峻的挑战，那么这对海外投资者来说是否一个机遇呢？

• 房价下滑，投资租售比将提升
  根据Centre for Economic and Business Research的研究报告指出，对于英国房地产而言，基于目前的市场情况，在2021年3月底前，英国房价将可能有13%的跌幅。此外，由于英国现形疫情较为险峻，市场上买卖双方皆大幅减少接触，因此房地产市场的交易量亦显着下滑。英国未来的房屋成交量会是怎样的趋势？目前还很难说，但是我们可以借鉴中国封城结束后的数据来分析，中国自封城结束后房屋成交量仅恢復到过去四年平均成交量的50%。如果我们用这个数据来推测，那今年英国房屋成交量将可能仅有465,000套。按照前述的市场现况，在未来半年到一年，英国房地产将进入一个「成交量低、价格下行」的趋势。
  
  那么这对海外投资者来说是否一个机遇呢？其实，不少海外投资者早已开始密切关注英国房市走向，并开始筹集资金，希望博得这次难逢的抄底机会。对于海外投资者来讲，可以用更低的价格买入英国房产，这无疑是值得考虑的投资项目。再者，从英国目前的房屋租赁市场角度来分析，更低的购房价格和高昂稳定的租金回报，将有望实现比往常更高的租售比，从而也为海外投资者带来更高的现金回报。和英国经济的严峻形势不同，海外投资者看重的不仅是房产价格，还有保值能力和未来的市场潜力。据仲量联行（JLL）发行的全球不动产透明度指数（Global Real Estate Transparency Index）分析，英国房地产市场高居榜首，这表明大部分英国房产仍具有比其他国家和地区更高的保值能力和市场潜力。

• 汇差优势
  除直观的房价因素外，海外投资者亦有望在当前情况下藉由显着的汇差优势购置英国资产。本文一开始曾提鲍里斯执政团队上台后对英国的经济带来了显着的提升，英镑兑人民币一度涨到9.5元/10.52港币/40.7新台币。然而，在新冠肺炎疫情爆发后英镑兑人民币、港币已回到英国大选脱欧前的利多，新台币在这一年间相对于英镑更涨了7.52%。若以宏观角度而论，目前的英镑汇率正处于自2015年以来的低点，约当等于人民币13%/港币20%/新台币27%的涨幅。对于海外投资人而言，目前将是购置英镑并转换为资产的理想时机。

• 房屋贷款利率调整
  自新冠肺炎疫情爆发后，英国政府为疏通经济已两次调息，这对贷款购房者是个利好。首次调息将英格兰银行的基础利率由0.75%降至0.25%。2020年3月19日，英格兰银行再度下调基础利率调至0.1%，此数值是英国央行英格兰银行自创行325年以来的最低基础利率。将基础利率调整到0.1%的超低利率措施将为投资人在筹募资金上带来更多优势。在房屋贷款的偿还上，投资人/自住者将能以更低的偿还利息偿还房贷，将对置业的需求带来极为正面的影响。

综合上述，目前英国的经济环境为海外投资人呈现了良好的不动产投资机会，无论是在房价、回报率，抑或是汇率和贷款还习等层面，英国房产仍然是值得投资的项目。另一方面，和所有投资一样，海外投资仍然存在风险，因此投资者应多关注和了解海外房产资讯。海瑞万仕为您提供专业的英国不动产置业谘询服务，请联繫我们。

• 古话说：细节决定成败！IREIS为你独家揭秘英国买房需注意的七大细节！

1. 位置：“位置为王”

来吧，划重点！房产置业不变的黄金“3L原则”，那就是“位置！位置！位置！”，重要的事情说三遍。为什么呢？道理很简单，买房的主要目的都是资产保值和增值，这很大一部分取决于房产的周边配套，如：交通、学校、商场、医院、银行等等。换句话说，交通越便利、离市中心越近、学区越好，房子价格自然越高，资产也更容易实现保值和增值。

好了！怎么搜索呢？最简单的方式当然是用Google Map这个地图界老大哥了。除此之外，Zoopla和Rightmove两大网站都提供强大的周边配套查询功能。那么，哪种位置才是好位置呢？点这儿：伦敦“十大”值得买房的区域，IREIS为你解析伦敦“十大”值得买房的区域，干货全在这儿哟！

小编特别提醒怕噪音朋友们，应该避免选择救护车站或消防车站附近主干道上的房屋，因为即使你有双层玻璃隔音，也有可能在半夜听到它们由远渐近再远的警报声，而且日复一日有没有？

2. 交通：“不要只看标记时间，要看实测时间”

没错了！无论你是打算“buy to let (买房出租)”还是“buy to live (买房自住)”，房产的交通便利的程度都很重要了！如果还有不知道英国buy to let (买房出租)和 buy to live (买房自住)两者区别的购房者们请点这儿。

查看交通便利度，首先，你需要用Google Map查看房产周围是否有步行可至的：地铁（underground）、地上铁（overground)、电车（tram）、火车站（train）、公交站（bus），甚至共享单车站（如伦敦的santander bike stations）。

小编要提醒实地看房的朋友们：“千万不要只看标记时间，要看实测时间”。因为大部分宣传册都会介绍房子的交通便利程度，如：离市中心乘地铁10分钟等。然而，看房的朋友们要注意了，这个分钟数很多时候并不代表实际用时，而只是一个参考时间。比如：有些宣传册上广告的离市中心乘地铁10分钟，其实只计算了从地铁站到市中心的10分钟，而忽略了从家步行到车站就需要20分钟。

解决的方法很简单，先看清楚宣传册上的标记是从物业出发还是车站，同时自己再用google map测一次。

4. 朝向：英国适用‘坐北朝南‘吗？

在中国, 房子的朝向非常重要，自古都有“大门朝南, 院子朝北（坐北朝南）”的习俗。这不仅受到传统风水学的影响，而且科学上讲，在屋子就能享受阳光本来也是一种健康体验。对英国人而言，因为花园大部分在房屋的后面，所以他们会更喜欢后院朝南，这样才能在后院享受到充足的阳光。

那么在英国买房是否也需要考虑朝向和阳光照射情况呢？答案是，当然需要考虑啦！英国可是出了名的阴雨绵绵呀，而且每到冬季下午4点就开始天黑了，所以房屋的阳光照射情况可谓是重中之重的考量标准呢！

小编曾经被许多购房者问过一个问题：欧洲太阳也和亚洲一样是东升西落吗？来来来，这像不像是一道高中考试题目？答案是：当然是啊，当太阳直射在北半球时,太阳从东北升起,从西北落下；当太阳直射在南半球时,太阳从东南升起,从西南落下。

被说糊涂了吗？好吧，来划重点，截图备用吧：

实际上，在英国房产的朝向好与坏其实并不存在一个准确的定论，还是仁者见仁，凭个人喜好吧。差别在于朝向不同，被阳光照射的程度和时段不同而已：

• 南北通透 —— 采光性好、通风性强，空气流通好，私密性强。
• 正南朝向 —— 阳光充足、冬暖夏凉。
• 东南朝向 —— 采光较好，通风略显不足，易潮湿。
• 西南朝向 —— 采光较好，但有一定的西晒困扰。
• 正东朝向 —— 仅上午有阳光 ，通风一般。
• 正西朝向 —— 仅下午有阳光，采光时间短，西晒强烈，夏季炎热。
• 东北朝向 —— 通风一般，采光不好，冬天采光差。
• 西北朝向 —— 采光时间短，夏天采光稍佳。
• 正北朝向 —— 采光最差，夏天凉爽、冬天阴冷。

IREIS认为，即使你看上的房子是正北朝向的，也别太失望，只要是房间有暖气和双層玻璃（double glazing）冬天也不会太冷，反而夏天还凉爽，还是那句话看自己的需求。

怎么检测房屋朝向呢？小编推荐两个方法。

• 实体看房时：用手机自带的指南针软件测试房屋朝向（手机没有自带指南针软件的，记得先下载哦！）。
• 在网上看房时：可以通过 www.suncalc.net 输入邮编来查看阳光照射情况。

等等，小编还有一点需要提醒的是：

• 一定要向中介或者售楼人员询问该房产周围是否还有其他的住房规划许可（planning permission）以及其他正在修建大楼的大概高度，以确保自己房子窗外的景色不会被新的建筑物遮挡住。
• 如果可以的话，IREIS建议：大门测一次、阳台测一次、每个卧室各测一次。
• 即使美丽的售楼小姐姐向你介绍了朝向，也最好自己亲测一次哦！因为有时候，一个实际基本朝北的房子，只要有1度偏东，也可以用朝东北来介绍呢。

如果还有不太明白的朋友们？点这里，IREIS帮助你了解更多英国房屋朝向的小知识。

5. 噪音：打开APP测噪音

看房时，手机用起来啊，朋友们！测噪APP是一个看房必备软件哟！虽然英国大部分房屋的窗户都有很强的隔音能力，但是很多噪音是不可避免的, 比如来自路人、 车流、火车、救护车、警车的噪音等等。相比之下，通常低矮楼层比高层噪音大，但有一些主干道旁的高层老旧公寓的噪音，有可能大到超出你的想象。

英国购房者需要正视噪音的问题，因为噪音问题可能是你和外来租客的争执点。英国“租客居住条件法”（Fitness for Human Habitation Act 2018）把噪音规定也列在其中, 房东如不及时处理，将会受到起诉。而且房东义务对噪音问题做出补救，例如安装双层或三层的门窗等。那么问题就来了，如果你刚好买了一间有噪音问题的房子，接下来需要花钱装玻璃、安隔音板的人就是你。

根据环境噪声标准（the standard for the environment noise），城市5类环境噪声标准值如下：

类别	昼间	夜间
0类	50分贝	40分贝
1类	55分贝	45分贝
2类	60分贝	50分贝
3类	65分贝	55分贝
4类	70分贝	55分贝

各类标准的适用区域

0类标准适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域。位于城郊和乡村的这一类区域分别按严于0类标准5分贝执行。

1类标准适用于以居住、文教机关为主的区域。乡村居住环境可参照执行该类标准。

2类标准适用于居住、商业、工业混杂区。

3类标准适用于工业区。

4类标准适用于城市中的道路交通干线道路两侧区域，穿越城区的内河航道两侧区域。穿越城区的铁路主、次干线两侧区域的背景噪声（指不通过列车时的噪声水平）限值也执行该类标准。

IREIS提醒，不妨试试在早上、中午、晚上三个不同时段去看房。来讲讲一个英国朋友的血泪史吧：因为预算有限，朋友小C打算在东伦敦买间二手一居室公寓，在看房两次后向房东发出offer，价格合适，交易很快完成。很快，在入住后的每个早上和晚上都备受噪音的折磨，因为他两次看房都在白天，而忽略了一大早装卸货的运输车和晚上刺耳呼啸而过的救护车和警车。

当然，即使在富人区买房，也不能掉以轻心。我们来看看MoveiQ对英国各地噪音投诉的排名。第一名居然是伦敦顶级富人区肯辛顿和切尔西（Kensington & Chelsea），其次是Islington，Southwark,，Haringey， Newham 和Ealing这几个区都位于伦敦。

因此，一定要重视噪音问题，特别是考虑二手房的购房者们，一定要问清楚上一个屋主在这个房子里住了多长时间，如果是短期转手的，一定要问清情况，是否与噪音有关。

6. 样板房的秘密

现在英国的期房受到很多投资客的青睐。期房让投资者有机会赢得市场先机，同时为海外投资者留足了把资金从国内转到英国的时间。言归正传，无论去看现房或是期房，样板房（Show Homes）都是购房者们看房时的重要环节。看样板房需要注意什么呢？

是采光好？还是灯光效果？

每次走进明亮整洁的样板房，小编的第一反应都是“哇！”，然后开始幻想住在这的感觉，太棒了！那是当然啦，样板间可是每一个开发商精心设计、反复修改的杰作哦！现在回到现实吧，看看灯光！购房者们有没有注意到，样板房即使在白天也会开灯呢？而且灯的数量和亮度都比我们平常家里的多和亮不少哦。开发商主要目的是利用灯光来营造房间的氛围和美感。然而，朋友们千万不要忽略掉了自然光线的重要性呢，因为我们在日常生活中，房子里的采光主要还是靠自然光线。在实地看房时，小编建议大家试试关掉一部分灯光，来看看房间内的自然采光。而且记得还要向售楼人员询问清楚，交房时的顶灯或是灯带是否和样板房的数量一样？

小号家托显空间

开发商对样板房的设计到装饰，每一个环节都是花了很多心思的哦！特别是在挑选家具上，开发商会聘请专业设计师根据房屋空间的大小甄选家具和摆设。通常如果购房者们仔细观察，会发现样板房里面的家具其实都是很小的。特别是一些小户型的楼盘，有些开发商甚至会刻意定制小比例的家具来布置样板房。这些偏小的家具会让室内看起来看阔和宽敞许多。然而实际上我们日常的家具和电器都是比较大的，这就是为什么当你拿到房以后，会发现房子似乎比样板间小很多，但又说不出具体哪儿不对劲。

扩大的空间

大家有这个感觉吗？即使在参观50平方米大小样板房时，也会觉得空间并不像自己想象中那么小，但是实际上买到手的房子却真的很小。明明是同一栋大楼，为什么自己买到的会显得很小呢？除了灯光和家具，其实有时候开发商也会在墙体上做一些小功夫，比如把卧室和客厅之间的砖墙换成薄薄的木板墙。但实际交房时，为了实现每个房间更好的隔音，当然不会用木板墙啦。同时，一些独立样板房的层高是高于实际层高的。另位，样板房里无处不在的镜子们，进一步拉大室内进深感，甚至卧室也不例外。IREIS提醒大家，看房时可以敲一下墙体便可知道材质，也要多多向售楼小姐姐询问样板间和实体房的差别，她们也会如实相告的哟。

7. 房龄长短

在英国买房，首先购房者们要弄清楚，你所想买的房子是永久产权（Freehold）、租赁产权（Leasehold）还是部分永久产权（Share of Freehold）。来吧，先科普一下：

永久产权（Freehold）:

像在英格兰和威尔士、澳大利亚、加拿大和爱尔兰等英美法系司法管辖区中，永久产权（Freehold）是一种常见的房屋所有权类型，指屋主被允许无条件享有房屋、土地以及与该土地相连的所有建设的所有权。在英国，永久产权（Freehold）的房产多数属于排房和独立住房，以及别墅。

租赁产权（leasehold）

与之相反的是：租赁产权（leasehold），顾名思义就是指屋主只购买和享有房屋一定年限的使用权，并需要在租赁期满后申请延期。大部分公寓都是租赁产权（leasehold）的，产权最长可达999年。甚至有朋友来问小编，他们买的新房，租赁年限仅剩125年了，这是否正常？如果是新房，时限通常根据政府的规划不同而定，年限可能125年，250年，499年或者999年。但在购买二手房时，房屋所剩年限就是一个一定要考虑的因素。

部分永久产权（Share of Freehold）

和永久产权（Freehold）的产权类型类似，购买部分永久产权（Share of Freehold）意味着购买者拥有永久产权的部分。它可以通过两种不同的方式进行设置。 第一种，永久产权的原业主把该房屋分割成多个公寓，内的多个单位所有者之间共同分割，永久产权以其个人名义持有。 最多可以由四个单位所有者完成。

了解更过有关房龄的问题，点这里，英国房龄长短有什么影响？怎么查询？

OK！我们现在已经了解了在英国看房需要注意的七大细节。接下来，您可以尝试进入实地看房的环节啦！快用您独特的目光和我们的专业知识去寻找自己心仪的房子吧！最后，别忘了，IREIS是您英国置业路上的朋友。