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英国政府日前宣布：由政府出台的购房补助计划Help to Buy: Equity Loan (以下简称HTB)，其计划即将正式在2022年10月31日晚间6点截止受理新申请者的资料递交，并于2023年3月31日正式结束。目前英国政府暂无针对HTB祭出政策结束后的替代方案，因此，HTB计划的结束使得许多尚未购房的首次买家感到恐慌。究竟HTB是什么？用HTB购房有什么好处？哪些房子可以用HTB政策买？HTB怎么运作？我该怎么做才能上车？今天，与英国海瑞万仕国际地产一起高速了解HTB购房政策，赶上政策末班车！
问题一：HTB是什么？
HTB购房政策的全名为：Help to Buy: Equity Loan，是英国政府对于首次购房者所出台的购房政策。这个政策主要针对于想买房却“没有充足首付款”的首次购房者。经由HTB购房政策，购房者可以向Homes England申请净值贷款(Equity Loan)，配合上向银行借的房屋贷款，使得购房者可以用最低5%的首付晋升为有房一族。
简而言之，HTB使得购房者可以用以下方式来筹措购房资金：
问题二：HTB申请时间？
HTB购房政策的申请截止日为2022年10月31日晚间6点。
问题三：谁可以申请HTB?
如欲申请HTB购房计划，申请人须符合以下资格：
- 年满18岁。
- 身份为首次购房者，购房者在全世界范围内需未曾持有过房产。
- 具有足够的贷款偿还能力。
问题四：哪些房子可以用HTB买？
房产须符合以下条件方可经HTB形式购买：
- 需为新房。
- 需来自已经注册Help to Buy的房产开发商。
- 需作为自住房使用。
同时，根据不同的地理区块，HTB也有房价限制（*区名为翻译，以原文为准。）：
问题五：我要准备多少钱？
如果使用HTB购房，买家至少要备齐以下资金：
- 预定金£500
- 至少房价5%的首付款
- 印花税、律师费、贷款费（欢迎谘询您的置业顾问）
问题六：HTB申请流程？
- 看房。
- 预定房屋并支付预定金。
- 申请净值贷款：贷款顾问会需要您填写房屋资料表(Property Information Form)，其中包含该房屋单位讯息及买家个人讯息。
- 净值贷款批准：如批准，贷款顾问会给您一张具有法律效应的授权书(Authority to Proceed)，您的律师会协助您填表并回传给贷款顾问。请注意，授权书只有3个月有效期，超过需重新申请。
- 申请房屋贷款：一般的贷款比重约薪资所得的4-5倍。
- 合约交换：在拿到HTB授权书三个月内，经律师支付至少5%首付款并完成合约交换。
- 完成交易：合约交换后六个月内，待房屋就绪，且房屋贷款与净值贷款下来后即可进行交房。恭喜您，您成为了房屋的业主。
问题七：HTB的运作方式？ - 还息部分
- 根据首付款充裕程度不同，买家可以借最多房价的20%（伦敦地区40%）的净值贷款。
- 前五年“无需”对所借的净值贷款偿还利息，但须每月支付£1管理费。
- 第六年开始，需对所借的净值贷款偿还每年1.75%利息。
- 每年利率会在四月进行调整，计算方式是：前一年的利率% + [前一年的利率% x (CPI + 2%)]。
假设：房价：£600,000；净值贷款比重：40%；CPI：2.5%
利息计算范例：
年 | 计算过程 | 利率 | 应还金额(年) | 应还金额(月) |
1-5 | 无需还息 | 0% | £0 + £12 | £0 + £1 |
6 | 首年不适用 | 1.75% | £4,200 + £12 | £350 + £1 |
7 | 1.75% (第六年利率) + 0.08% (1.75% x (2.5% CPI + 2%) | 1.83% | £4,392 + £12 | £366 + £1 |
8 | 1.83% (第七年利率) + 0.08% (1.83% x (2.5% CPI + 2%) | 1.91% | £4,584 + £12 | £382 + £1 |
问题八：HTB的运作方式？ - 还本部分
偿还净值贷款本金时须根据偿还时房屋本身的“市价”来计算，市价的评估方式为(*两者取较高价者)：
- 皇家测量师协会对物业提出的估价报告或；
- 房屋出售时的价格
还本范例：
问：小王以£600,000的价格用HTB在伦敦买了一套房，购买当时用净值贷款借了房价的40%(£240,000)。假设房子每年涨价5%，于第10年卖出，那么小王卖出房屋时要还多少净值贷款？
答：£600,000 x 40% x (1 + 5%) ^ (10-1) = £372,318.77
买家需在以下状况还清净值贷款：
- 净值贷款期限结束时；
- 买家付清房屋贷款时；
- 售出房屋时；
- 如违反净值贷款合约时。
请注意：买家“不”可以每月偿还本金；但是“可以”在净值贷款借款期间内随时偿还“一次性”或是“部分性”本金。
问题九：HTB房子可以出租吗？
原则上不可以，除非：
- 需要暂时搬家（如生病、工作等）或；
- 经济出现困难（如失业）
你需要提供证明并支付£50手续费方可将房源出租，有效期为12个月。
值得注意的是：虽然不能成套出租，但家里有房客(lodger)同住是可以的，只是不能有正式租房合约。
问题十：HTB避坑：与一般买房的差异是什么？
HTB与一般贷款买房最大的差异在于：为了减低初始首付款的准备，额外承贷了一笔净值贷款(Equity Loan)。这笔净值贷款必须于第六年开始偿还利息。同时，当买家付清房屋贷款或是出售房屋时，也要同时将借的净值贷款付清。
值得高度注意的是：在还清净值贷款时，偿还金额是根据当时房屋的市场价格来计算的。因此，随着房屋价格的波动，届时要偿还的金额也不同。如果房屋在这段期间内价格上涨，意味着要偿还的金额也越高。
总结来说，HTB是为“没有足够首付”的买家所设计的购房方案，买家还是需要支付“利息”以及房屋售出时与“市价对应的偿还金额”。
问题十一：复习！HTB常漏注意事项：
- HTB不涉及任何减价政策！从政府借来的净值贷款也不是免费的！
- 净值贷款前5年免息，从第6年开始，买家需对该部分偿还利息。
- 净值贷款的偿还金额是根据还清贷款当下的房屋市价来计算的！
- 净值贷款是用房子来抵押的，意味着如果没有偿还贷款，你将有可能失去房子的所有权。
- 如果要对房屋进行结构改动，需要进行特殊申请。
- 如欲使用HTB，买房的房贷需选择repayment mortgage，意味着利息连同本金一起偿还。
- 可与他人一起申请购买同套房产，但申请人们都须符合HTB申请条件(见图3.)。
- 如果申请人已经结婚，或与伴侣同居，用HTB购房时必须一同申请。
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