您不可不知的地產知識： 房地產週期
英國樓市抄底？什麼時候才是買入房產的最佳時機？
在前一篇文章《房市與經濟 有何關聯？》中我們談到了房價起伏與經濟態勢之間的聯繫，大家不難發現房市與經濟間往往是相互依存的關係。有趣的是，在這之後一些朋友將房市與經濟的知識運用在了目前歐洲經濟下滑的時事動向上，認為經濟下行時是購入歐洲資產的最佳時機，並在準備資金對歐洲房市抄底拭目以待，這種做法可行嗎？在回答這個問題之前，我們不妨來先談談地產界的一個熱門詞： 房地產週期。
當市場經濟良好時，人們對於未來收入的看法將保持正向的態度，因為人們預期自己在不遠的將來自己的收入將提高，屆時將有更多可支配的金錢進行消費。憑著對未來收入增加的信心，人們開始購入房產，一來是認為自己可以值得更好的居住品質，二來是對於未來房價上升抱有期望。這樣的消費心理使得整體房價因為經濟環境變好開始上升，為早些時間已買入房產的人帶來一筆由資本升值轉換來的回報。看到身旁的人從不動產賺到錢，於是大家就開始問了：「我也想買房子，什麼時候房價會下跌？什麼時候買最便宜？」這個問題就讓海瑞萬仕用 房地產週期 來替您解答。
【週期】
首先，什麼是週期（Cycle）? 很簡單，週期是指完成一次循環運動所需的時間，我們生活中常見的週期有生命週期或經濟週期等。一段完整的市場週期可能經歷爆發階段、衰退階段和復原階段。我們可以通過市場供需來了解一下週期性是怎麼形成的。可以簡單的用前陣子鬧得沸沸揚揚的口罩問題來舉個例子： 人們因為疫情爆發而瘋狂的搶購口罩，這使原本只在市民感冒時才用的特定性產品（尤其在西方國家），在短時間內變成了人人皆需的消耗品，這是時候就是爆發階段了。從供應的角度來看，即使市場上原本的口罩製造商們晝夜不停的生產，也會因為產能有限而無法滿足市場對口罩的需求。巨大的市場需求與嚴重的供給不足使得口罩的價錢開始飆漲。這時候商人們開始升級或轉型製造口罩，自疫情爆發後，中國的口罩工廠新增了8905間，把單日的口罩供給量提升到2億片。這狀況看似一步步滿足了市場需求，但這增加的工廠數量可是比原本高出了23%，一但全世界疫情趨緩，甚至回到正常，這時候衰退階段也將臨近。屆時市場對口罩的需求很可能出現斷崖式的減少，而製造商們也將因為滯銷和負債而面臨極大的挑戰，甚至有倒閉的風險。同時，當工廠的收購成本降低時，投資人也會找準時機進行低價收購。此後，供需將再次緩和，進入復原階段。這個過程就近似於一段完整的市場週期，口罩市場分別經歷了爆發階段、衰退階段以及復原階段。
【房地產週期】
言歸正傳，那麼什麼是房地產週期呢（Property Cycle）？房地產周期是指在房地產經濟運行過程中，房價隨著時間的變化漲跌交替的運動過程，它也是房地產經濟中的一種有規律的波動，具有相對性和特殊性。在房地產市場，相同的市場週期依舊存在，這個觀念我們可以追溯到弗雷德•哈裏森（Fred Harrison）在2005年提出的18年房地產週期。作者分析了過去百年的房地產市場，發現整個市場可以歸納為三個階段：復原階段（Recovery Phase）、爆發階段（Explosive Phase）、衰退階段（Recession Phase），此後又將從復原階段（Recovery Phase）進入下一個新的週期（見圖一所示）。第一個階段叫復原階段（Recovery Phase），它開始於上一個衰退期的結束。在這個階段中的房價會呈現平穩的上升趨勢，隨後結束於一小段時間的跌幅。這一小段房價跌落將帶來更大幅度的上漲，這個階段我們稱作市場的爆發階段（Explosive Phase），為期大約7年。在爆發階段中的房價會呈現大幅上升趨勢。接著房價將到達高點，隨之伴來的即是約莫4年的經濟衰退階段（Recession Phase）。簡言之，根據弗雷德•哈裏森（Fred Harrison）的研究，我們可以看出一個完整的房地產週期需要約18年來完成，將歷經7年的復原階段、7年的爆發階段和4年的衰退階段。當我們度過這18年的房地產週期後，新的一次循環也將來臨，並週而復始。
這樣聽起來有點抽想，簡單說，用購房者‘低買高賣’的購房心裡角度來看，他們會試機找到一個相對而言的‘價格低點’和‘價格高點’。那我們可以想像市場在歷經完蕭條後，房價將到達一波低點，這時候有經驗的投資人將在這個階段去尋找一個價格低點買入資產。同時，這個階段也有機會優化房屋租售比，下跌的房價配合變動較小的租金給了投資人一個更好的投資機會。於是專業的投資人開始入市，把市場推入下一個階段：復原階段。當專業投資人入市以後，更多買家開始對市場有了信心，於是我們可以看到一些大型的機構，例如退休基金也開始到精華地段開始置業。這樣的市場行為會在後期帶來短期的跌幅，此時投資者與想買房的人看到這波跌幅，開始大量的進入市場。 同時，銀行因為看到市場明顯變得景氣，也開始放寬房貸的條件，讓更多的人有能力投入市場，此時市場的物業供應量已不足以應付大量的需求，於是房價開始顯著的飆升。而當房價飆升的越快，有更多人相信市場會持續的上漲，於是房價又更上一層。直到房價已高到人的收入無法負荷時，市場開始趨緩。此時許多的外在變化都可能造成房價顯著的下降，例如需要現金流的開發商會調整價格以維持公司的營運。當房價下跌，之前許多過度拉擡槓桿的投資人也面臨破產風險，於是市場開始持續下跌，正式進入衰退階段。
這樣相信您已經完整的掌握了房地產週期的邏輯。值得提醒您的是房產投資是一門有風險且對專業程度有要求的投資項目，僅靠簡單的18年房產週期理論是明顯不夠的。實際操作中，雖然每一次的週期未必是完整的18年，但是這一理論及其大概的時間序列仍是業內人士用於參考的重要資訊。根據第一太平戴維斯（Savills）的市場研究，相對於2014年，倫敦精華地段的房價已有21%的跌幅，時隔近7年，直到2019年12月市場出現小幅回升。但緊接而來的疫情將經濟活動冷凍，將有可能為市場帶來了更大的跌幅。新冠疫情的爆發似乎讓市場經濟無法如約而至的進入下一個復原階段，但它卻讓更多投資者重新有了在衰退期尋找價格低點和抄底的機會。
前幾天我們在文章中曾提及從現在開始，投資英國不動產將為投資人展露自2015年來絕無僅有的投資機會。海瑞萬仕將與英國當地的開發商一起為投資人帶來最新的房產信息。同時，我們將為適時為我們的客戶釋出少量有內部折扣的物業。投資人有望能用前所未有的價格入住英國最精華的地段，如倫敦眼、金融城等。由於數量與房源非常稀少，海瑞萬仕決定以非公開形式推廣。詳情請留言或是聯繫我們，預約您一對一的英國置業諮詢。
文獻參考
L Cook and S Laming (2020). Savills UK | Signs of recovery in prime central London residential market. [online] Available at: https://www.savills.co.uk/insight-and-opinion/savills-news/294207/signs-of-recovery-in-prime-central-london-residential-market.
