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英國政府日前宣佈：由政府出台的購房補助計劃Help to Buy: Equity Loan (以下簡稱HTB)，其計劃即將正式在2022年10月31日晚間6點截止受理新申請者的資料遞交，並於2023年3月31日正式結束。目前英國政府暫無針對HTB祭出政策結束後的替代方案，因此，HTB計劃的結束使得許多尚未購房的首次買家感到恐慌。究竟HTB是什麼？用HTB購房有什麼好處？哪些房子可以用HTB政策買？HTB怎麼運作？我該怎麼做才能上車？今天，與英國海瑞萬仕國際地產一起高速瞭解HTB購房政策，趕上政策末班車！
問題一：HTB是什麼？
HTB購房政策的全名為：Help to Buy: Equity Loan，是英國政府對於首次購房者所出台的購房政策。這個政策主要針對於想買房卻「沒有充足首付款」的首次購房者。經由HTB購房政策，購房者可以向Homes England申請淨值貸款(Equity Loan)，配合上向銀行借的房屋貸款，使得購房者可以用最低5%的首付晉升為有房一族。
簡而言之，HTB使得購房者可以用以下方式來籌措購房資金：
問題二：HTB申請時間？
HTB購房政策的申請截止日為2022年10月31日晚間6點。
問題三：誰可以申請HTB?
如欲申請HTB購房計劃，申請人須符合以下資格：
- 年滿18歲。
- 身份為首次購房者，購房者在全世界範圍內需未曾持有過房產。
- 具有足夠的貸款償還能力。
問題四：哪些房子可以用HTB買？
房產須符合以下條件方可經HTB形式購買：
- 需為新房。
- 需來自已經註冊Help to Buy的房產開發商。
- 需作為自住房使用。
同時，根據不同的地理區塊，HTB也有房價限制（*區名為翻譯，以原文為準。）：
問題五：我要準備多少錢？
如果使用HTB購房，買家至少要備齊以下資金：
- 預定金£500
- 至少房價5%的首付款
- 印花稅、律師費、貸款費（歡迎諮詢您的置業顧問）
問題六：HTB申請流程？
- 看房。
- 預定房屋並支付預定金。
- 申請淨值貸款：貸款顧問會需要您填寫房屋資料表(Property Information Form)，其中包含該房屋單位訊息及買家個人訊息。
- 淨值貸款批准：如批准，貸款顧問會給您一張具有法律效應的授權書(Authority to Proceed)，您的律師會協助您填表並回傳給貸款顧問。請注意，授權書只有3個月有效期，超過需重新申請。
- 申請房屋貸款：一般的貸款比重約薪資所得的4-5倍。
- 合約交換：在拿到HTB授權書三個月內，經律師支付至少5%首付款並完成合約交換。
- 完成交易：合約交換後六個月內，待房屋就緒，且房屋貸款與淨值貸款下來後即可進行交房。恭喜您，您成為了房屋的業主。
問題七：HTB的運作方式？ - 還息部分
- 根據首付款充裕程度不同，買家可以借最多房價的20%（倫敦地區40%）的淨值貸款。
- 前五年「無需」對所借的淨值貸款償還利息，但須每月支付£1管理費。
- 第六年開始，需對所借的淨值貸款償還每年1.75%利息。
- 每年利率會在四月進行調整，計算方式是：前一年的利率% + [前一年的利率% x (CPI + 2%)]。
問題八：HTB的運作方式？ - 還本部分
償還淨值貸款本金時鬚根據償還時房屋本身的「市價」來計算，市價的評估方式為(*兩者取較高價者)：
- 皇家測量師協會對物業提出的估價報告或；
- 房屋出售時的價格
還本範例：
問：小王以£600,000的價格用HTB在倫敦買了一套房，購買當時用淨值貸款借了房價的40%(£240,000)。假設房子每年漲價5%，於第10年賣出，那麼小王賣出房屋時要還多少淨值貸款？
答：£600,000 x 40% x (1 + 5%) ^ (10-1) = £372,318.77
買家需在以下狀況還清淨值貸款：
- 淨值貸款期限結束時；
- 買家付清房屋貸款時；
- 售出房屋時；
- 如違反淨值貸款合約時。
請注意：買家「不」可以每月償還本金；但是「可以」在淨值貸款借款期間內隨時償還「一次性」或是「部分性」本金。
問題九：HTB房子可以出租嗎？
原則上不可以，除非：
- 需要暫時搬家（如生病、工作等）或；
- 經濟出現困難（如失業）
你需要提供證明並支付£50手續費方可將房源出租，有效期為12個月。
值得注意的是：雖然不能成套出租，但家裡有房客(lodger)同住是可以的，只是不能有正式租房合約。
問題十：HTB避坑：與一般買房的差異是什麼？
HTB與一般貸款買房最大的差異在於：為了減低初始首付款的準備，額外承貸了一筆淨值貸款(Equity Loan)。這筆淨值貸款必須於第六年開始償還利息。同時，當買家付清房屋貸款或是出售房屋時，也要同時將借的淨值貸款付清。
值得高度注意的是：在還清淨值貸款時，償還金額是根據當時房屋的市場價格來計算的。因此，隨著房屋價格的波動，屆時要償還的金額也不同。如果房屋在這段期間內價格上漲，意味著要償還的金額也越高。
總結來說，HTB是為「沒有足夠首付」的買家所設計的購房方案，買家還是需要支付「利息」以及房屋售出時與「市價對應的償還金額」。
問題十一：復習！HTB常漏注意事項：
- HTB不涉及任何減價政策！從政府借來的淨值貸款也不是免費的！
- 淨值貸款前5年免息，從第6年開始，買家需對該部分償還利息。
- 淨值貸款的償還金額是根據還清貸款當下的房屋市價來計算的！
- 淨值貸款是用房子來抵押的，意味著如果沒有償還貸款，你將有可能失去房子的所有權。
- 如果要對房屋進行結構改動，需要進行特殊申請。
- 如欲使用HTB，買房的房貸需選擇repayment mortgage，意味著利息連同本金一起償還。
- 可與他人一起申請購買同套房產，但申請人們都須符合HTB申請條件(見圖3.)。
- 如果申請人已經結婚，或與伴侶同居，用HTB購房時必須一同申請。
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