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近來有越來越多來自香港的朋友與我們諮詢英國置業的相關事宜。根據今年五月的內部統計，目前約96.3%的潛在買家都是以「投資」為目的來置業。其中，客人們最常詢問的問題又以如何評估「房地產的投資風險」以及「房地產的投資回報」為最高。
既然談到了房地產的投資風險及回報，我們就該先來了解風險及回報之間的關係。在投資中，風險越高，潛在投資回報也越高；風險越低，潛在投資回報越低基本上是一個普世定理（請注意：承擔高風險未必能保證帶來高額回報，承擔低風險也未必是收益保證）。那為什麼風險的高低影響了投資的回報呢？其實我們可以這樣了解：人是一種懂得風險規避（Risk aversion）的物種，面對風險越高的事，人類需要有更強烈的動機才會去投入。
風險與回報之間存在著什麼關係？
相信很多朋友都看過榮獲8項奧斯卡獎的電影「貧民百萬富翁」，劇中的主角參加了電視台的百萬富翁問答節目，只要能答對所有題目就可以獲得高額獎金。
想像一下你正參加電視台舉辦的百萬富翁問答節目，已經成功達完14題的你來到最後一關，累計獎金£500,000，再答對一題你就將成為百萬富翁。這時已經用完所有求救方式卻對題目毫無頭緒的你剩下三個選擇：
– 選擇一：從四個選項中隨機猜一個且為正解 — 獲得獎金 £1,000,000
– 選擇二：放棄答題帶回獎金£500,000
– 選擇三：從四個選項中隨機猜一個但答案錯誤 — 獲得獎金 £32,000
這時候的你會選哪一個？
根據統計，英國的百萬富翁問答節目從1998年開播到2020年來，總共有18位挑戰者挑戰到最後一關，卻只有7位挑戰者選擇作答，且只有一位答錯，可以進一步把選擇隨機猜測答案的比率縮小。而剩下的11位挑戰者則都選擇了放棄答題以保有獎金。
但是在另一個情況下，你會怎麼選擇？
– 選擇一：從四個選項中隨機猜一個且為正解 — 獲得獎金 £1,000
– 選擇二：放棄答題帶回獎金 £500
– 選擇三：從四個選項中隨機猜一個但答案錯誤 — 獲得獎金 £0
從英國的百萬富翁問答節目開播以來，一共1840位參賽者中，只有2位在這裡選擇了放棄回答，更只有少於十人沒拿到任何獎金的離開。
當報酬率同樣是200%，但是冒風險造成的潛在損失一個是 £500,000 – £32,000 = £468,000 ，另一個卻只有 £500 – £0 = £500，我們可以看到大部分的人都會選擇繼續作答，也就是風險較低的選擇。
在實際投資時也是一樣，當我們要投資一個風險較高的資產時，我們需要一個能比穩定資產提供更顯著回報的機會才有可能說服自己。
如何評量房地產投資的風險及回報？房產投資標的的四種類型
在房地產投資裡面，我們可以怎麼樣評判資產的類別呢？一般來說我們會把房地產按風險與潛在回報分為四種層級：
– 核心型 Core
– 核心增益型 Core-plus
– 價值提升型 Value-add
– 機會型 Opportunistic
雖然這個模型主要是用於評估商用地產，但是了解這四種分類也無疑能讓自己掌握更多對於投資的衡量角度。
核心型 Core
此型態的投資標的為低風險的穩定收入型資產。基礎上投資人無須付出太多心力及成本去維護這套物業，投資人可以想像是在市中心最精華地段投資新開發的住宅房產項目，項目本身狀態極佳且對於租客來說也是熱門的居住選擇，投資人無須擔心房屋有空置問題。
核心增益型 Core-plus
與核心型資產類似，資產本身的狀態就是良好的，租客也很容易尋找。但是除了追求穩定的租金收入，投資人也期望能藉由付出一些額外的成本，使得該標的的價格能提升。例如在市中心購買一套屋齡5 – 10年左右的二手房，標的本身還是有穩定的收入，但是投資人可能需在營運時多支付一些額外的維護成本。
價值提升型 Value-added
價值提升型的資產風險又比核心增益型的資產高出一階，一般來說在這個層級的資產已經是不受租客親睞的住宅選擇了，投資人須投入額外成本將物業進行提升，例如重新裝潢，外牆粉刷等。經過前述的額外投資後，該物業的資產價格會有較為顯著的提升。
機會型 Opportunistic
機會型資產是四個類別中風險最高的。此形態的資產通常具備著明顯且必須修正的問題，例如說房屋結構有重大問題，已被列為危樓管制，需要整體結構性的翻修才能讓人居住。這種資產較常可以在拍賣中看到，往往都以低於市價非常多的價錢出售，投資人若投資本類型的資產，需要支付顯著的費用用以將物業翻新，但同時也提供較前列三類型都顯著的資本升值空間。
投資房地產前須考量的五大風險指標
這四種類型給我們在評估房地產項目風險及回報時的基礎觀念，但相信各位也發現這四種類型主要在闡述「物業本身」，而還沒有連同外在環境等變因一起考慮。那在投資房地產時有哪些風險是投資人應該要考慮的呢？我們可以將房產的風險列為下面五點：
租客風險（Tenant Risk）
跟股票未必會分配股息不同，由住戶定期繳納的租金所產生的現金流是投資人選擇投資房地產的主要動因之一。因此，投資房地產前我們必須先分析：
– 這套物業本身的狀態是否良好？
– 地理位置是否臨近中心商業區 CBD（Central Business District），有穩定工作人口承租？
– 地理位置是否離大學近，有足夠外來學子承租？
經由確認這些問題來避免物業無法持續產生現金流的危機。此外，投資人也應慎選租客品質，以防租戶無法及時繳納租金。
在英國出租物業時，出租公司通常會雇用第三方機構替未來承租人作信用檢查，若租客條件不足，則需事前繳納半年期的房租以確保業主權益。
結構風險（Structural Risk）
房地產是一種實體資產(Physical Asset)，隨著時間變化是會磨損的。因此業主在物業的持有期間內如果有遭遇到損壞，就可能需要支付維護或是翻新費用。除此之外，若是太過老舊的房產，業主也有可能會因房產結構上的損壞而需進行大規模的翻修。因此業主在置業前須考量：
– 這套物業的建築品質怎麼樣？
– 如果是新房，那開發商的評價如何？
– 物業選用的建材如何？
在英國如果您想購買二手房，海瑞萬仕建議您雇用專業的結構型房產鑑定師（Surveyor）在置業前先評估房產的狀況與價值，以免日後需支出高額費用以維護翻修。
法令風險（Political/Legislative Risk ）
投資房產前，投資人應先考量該房產所在國家及區域在目前及未來的政策變化。例如英國即將重啟給留學生簽發畢業後兩年的PSW簽證，這一政策就可以使位於大學、中心商業區CBD周邊的物業帶來正向的影響。
稅制（Taxation）
稅制也是房產投資須考量的點，從購房時須繳納的稅、出租運營時須繳納的稅，到出售物業時須繳納的稅，都是投資人應予以考量的點。此外，若有稅制變動，也會影響物業的收入情況。如英國將在2021年四月對海外買家徵收額外的2%印花稅，投資人應衡量是否應該隨著稅率變動而提前置業計劃。
都市規劃（Planning）
都市規劃是評估一地房地產市場風險的重要指標之一，例如當一地區決定進行都市更新計畫(Urban Regeneration)時，更新的都市及更多的住宅投入會帶動當地經濟以及提升居住品質，使得人口願意移入該地居住，進而使該地的房價拉升。倫敦的都市更新區可見倫敦買房買哪裡？政府大力投資37億英鎊的景寧鎮都市更新計畫案。
評估房地產投資質量的五大指標
了解完評判風險的指標後，也是時候來評估物業的投資回報了，我們可以從五個面向去判斷這套物業的投資品質：
收入穩定性（Income Security）
如我們之前所說的，評估房產的風險的第一條就是租客，有了租客物業才能為業主帶來長久的收益。那麼為了要穩定收益，與租客簽署的租約長度以及租客品質都是重點。在英國的法規下，租房市場提供投資人良好的收入穩定性，尤其在倫敦，許多金融新貴以及國際學生都是偏好新樓盤並有高額租金承擔能力的族群。因此，投資人在選擇物業所在市場時，收入穩定性及可以成為一個評判投資品質的指標。
租金增長率（Rental Growth）
租金的增長取決於一地租房市場的供需關係，人口增長越多的地區對於住房的需求也會增加，然而土地及房產是有限的，當供給不足以應付需求，漲價就成了自然而然的表現。因此往往靠近CBD周圍的房產，租金增長幅度都會比較高。值得投資人注意的是，房產要調漲租金往往會是租約到期或是更新租客時，通常時間長度會以半年唯一單位，因此租約的長度及條款都是業主應該衡量的一環。
資本穩定性（Capital Security）
與股票等其他投資標的相比，房產價格的揮發性（Volatility）是相對較小的，房地產的價格通常會比較穩定。這點能衡量您應該持有本物業的時長，房地產在長期的狀況中通常會穩定地持續增值，然而在持有中短期時仍會因當時的經濟環境而有所變動，因此房產多為一個長期持有的投資標的，投資人應綜合持有時間及市場情況以轉換最好的投資品質。
資本升值性（Capital Appreciation）
多數投資人在投資時會以此項目作為評鑑投資回報的圭臬，在考慮資本升值時投資人應考量該項目的地段、物業品質，以及周遭環境變化作為分析。例如倫敦即將在2021年通車新的橫貫鐵路 — 伊莉莎白快線，此路線除原本既有的31個地鐵站之外，更額外增設了10個新的站點。截至該路線宣布建設以來，站點周邊一英里內房產的平均價格已上漲66%，周遭環境的變化即成為該物業資本升值的主要因素。
流動性（Liquidity）
房地產本身並不是一個高流動性的投資標的，主要的因素有 — 入門門檻高、交易成本高、交易平均需時長長。所以投資人在初期投資時，應分析該地段的供需情況，如每一年該地區的物業交易總成交量（筆），以作為該地段物業是否具有優良流動性作為參考，以防總持有時間過長，減低投資回報成效。
以上就是我們在投資房地產時應該如何評量投資風險以及回報的方法了。當然，投資成功的方式有百百種，未必這些分析方法就能引領您前往成功，但是掌握如何評估的方式，能有效讓您減少在日後吃虧的風險。
海瑞萬仕也預計將開設房產投資分析的實戰課程，由來自世界前十頂尖院校 — UCL 倫敦大學學院國際地產專業的專家親臨指導，教您如何從零開始分析房產投資的實戰課程。讓您藉由實際的數字變化來了解房地產，不再被一般房仲的話術迷惑。如果有興趣了解更多房產資訊的朋友，歡迎關注我們，和我們一同關注市場變化。或與我們聯繫，預約您的一對一英國置業諮詢。如果喜歡用「聽」的朋友，也歡迎您關注我們的喜馬拉雅fm：熱點房訊，讓我們為您更新最新英國房地產市場近況。
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