2026年的倫敦租賃市場正面臨重大轉型。英國《租客權利法案》自2026年5月1日起正式生效、以有限公司SPV結構持有出租物業已佔新購入案例約八成，而東倫敦外圍地區的新建案毛租金回報率仍可達5至6.5%。IREIS Properties 海瑞萬仕協助投資者在結構正確的前提下，透過精選新建案打造穩健的倫敦房地產投資組合。
本文為您解析三大核心議題：2026年中段倫敦各區段的租金回報現況、大多數專業房東改用SPV有限公司架構的原因，以及《租客權利法案》對日常管理的具體影響。
本文重點
東倫敦外圍地區（紐漢、巴京達更寧）2026年新建案毛租金回報率可達5至6.5%，實際數字視市場條件而定。
英國約八成新購買樓出租物業透過有限公司（SPV）進行，主要原因是第24條款對個人房東房貸利息扣除的限制。
《租客權利法案》2026年5月1日起生效：廢除第21條無過失驅逐通知，並以無限期周期性租約取代定期租約。
2026年底將推出私人租賃業房東登記數據庫（PRS Database），請將合規時程納入投資計劃。
本指南三大核心
租金回報地圖
從中心區的2.5%到東倫敦外圍的6.5%，各地段毛租金與淨租金回報比較。
SPV 稅務優勢
以有限公司持有如何恢復房貸利息全額扣除，降低稅務成本。
法規合規要點
《租客權利法案》2026年對每位買樓出租房東的關鍵義務。
2026年倫敦各區段租金回報比較
2026年倫敦租金回報地圖清晰呈現兩極化格局。中心地帶——西敏市、肯辛頓和切爾西——毛租金回報率約2.5至3.5%，靠資本增值帶動長期回報。但向東移動，情況截然不同。紐漢（Newham）、史特拉福（Stratford）及奧林匹克公園走廊，新建案毛回報率約4.5至5.5%，受益於橫貫鐵路（Elizabeth line）的強大交通連接，以及大量年輕專業人士租戶的需求。巴京達更寧（Barking and Dagenham）在城市再生計劃的推動下，部分郵區毛回報率已接近6.5%。
然而，毛回報率只是起點。計算淨回報必須扣除：租賃代理費（通常為月租的10至15%）、物業管理費（新建案每年往往高達2,000至4,000英鎊）、維修費用及空置期損失。淨回報通常比毛回報低1.5至2個百分點。過往數據不代表未來表現；所有回報數字均為估算，實際回報視物業條件及市場狀況而定。IREIS Properties 海瑞萬仕在客戶簽訂預留協議前，協助以開發商實際物業管理費時間表為基礎建構淨回報模型。
以有限公司（SPV）持有物業的優勢
根據2015年《財政法》第24條（Section 24），個人房東不可再將房貸利息作為扣除費用計入租金收入。改為享有20%基本稅率抵免（tax credit），對高稅率（40%）及附加稅率（45%）納稅人而言，稅務成本大幅提升。
英國特殊目的載體（SPV）——即專門用於持有物業的有限公司——不受第24條限制。公司在計算利潤前可完整扣除100%房貸利息，利潤再按公司稅率（目前19至25%，視利潤高低）課稅。這正是目前英國約八成新購買樓出租物業透過有限公司架構進行的主要原因。
當然，SPV也有相應代價：有限公司房貸的利率通常高於個人名義的按揭，加上成立費用、年度帳目、公司稅申報及分配利潤（工資或股息各有稅務考量）等額外成本。IREIS Properties 海瑞萬仕建議在確定持有架構前，諮詢合資格英國稅務顧問，以了解最適合您實際情況的方案。建議諮詢合資格英國稅務顧問以了解最新規定。
租客權利法案對房東的影響
英國租賃市場自2026年5月1日起進入新紀元。以下為每位買樓出租房東必須了解的核心變化：
第21條廢除。房東不可再發出「無過失」通知終止租約。所有收回物業程序，現須透過第8條通知（Section 8 Notice）並列明具體法定理由。
定期租約改為無限期周期性租約。2026年5月1日起，所有新租約均為周期性合約（即無固定到期日）。現有租約亦已自動轉換至新框架。
加租須發出第13條通知。房東必須使用正式通知程序加租；租客有權就所提議的加幅向一審裁判所（First-tier Tribunal）提出異議。
養寵物申請須認真考慮。租客有權要求飼養寵物；房東須公正審視有關申請，不得無理拒絕。
私人租賃業房東數據庫（2026年底）。政府將推出全新PRS數據庫，要求房東登記本人、物業資料及合規資訊，由2026年底起按地區分階段推行。PRS房東監察專員制度於2028年起強制執行。
對新建案投資者而言，此法案實為結構性優勢：配備現代化規格、專業租賃管理及完善租約文件的新建案，在後第21條時代具備顯著競爭優勢。IREIS Properties 海瑞萬仕在選擇合作開發商時，正是以此管理品質標準作為核心考量。
「在後第21條的市場環境中，有專業管理支撐的新建案，是現代買樓出租投資者的結構性優勢，而非單純的置業偏好。」
如何選擇合適的新建案投資
並非所有新建案都具備同等的投資價值。IREIS Properties 海瑞萬仕建議客戶從四個維度評估每個項目：交通連接（鄰近橫貫鐵路、Jubilee線或Northern線車站）；開發商財務實力（確認財務穩健，查核建築安全證書及NHBC保固）；物業管理費走勢（索取管理公司歷史記錄，避免費用在第三至五年大幅上升）；退出流動性（考慮二手市場深度，供應受限地段的精品型發展通常具備更強的保值能力）。
IREIS Properties 海瑞萬仕專注於Zone 2至4、售價50萬至150萬英鎊的新建案，在租金回報、資本增值潛力與租戶質素三者之間取得最佳平衡。我們的倫敦在地團隊提供獨立租金回報建模、開發商盡職調查及竣工後租賃配對服務。
重點摘要
- 東倫敦外圍地區提供2026年新建案最佳毛租金回報，但扣除實際成本後，淨回報通常低1.5至2個百分點；所有數字均為估算，實際回報視市場條件而定。
- SPV有限公司架構現已主導英國新購買樓出租市場，主要原因是第24條款對個人房東的影響——建議諮詢合資格英國稅務顧問以確定最適架構。
- 《租客權利法案》已於2026年5月1日生效——請熟悉第8條通知、周期性租約規則，以及2026年底即將推出的PRS房東登記制度。
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來源：英國國家統計局（ONS）私人租金指數，2026年3月。全國房東協會（NRLA）租客權利法案指引，2026年5月。Rightmove 租客權利法案指南，2026年5月。Mortgageable 有限公司買樓出租市場數據，2026年。Opulent Invest 倫敦租金回報預測，2026年。