若您正考慮今年在倫敦置入一處收租物業，遊戲規則已經改變。《2025 年租客權利法案》自 2026 年 5 月 1 日起重塑了租賃制度，按揭利率已自 2025 年高點回落，而倫敦各區的租金回報差距，也比許多房東想像的更大。IREIS Properties 海瑞萬仕每日的工作，正是協助投資人在落筆前讀懂這些訊號。
本文整理一位倫敦房東在 2026 年中真正需要掌握的重點：各區租金回報落點、新租賃規則對日常管理的影響、為何越來越多投資人以有限公司架構持有物業，以及目前的按揭成本。對台灣與海外華人讀者而言，這些也是評估英國收租物業時最實際的判斷依據。
本文重點
倫敦外圍行政區的租金回報通常高於市中心精華區，但數字僅供參考，實際回報視市場狀況而定。
Section 21 無理由收回已於 2026 年 5 月 1 日廢止，所有租約轉為週期性租約，收回須走 Section 8 法定事由。
個人房東的房貸利息僅能取得 20% 基本稅率抵免，而非列為可抵扣費用——這是許多人改用有限公司的主因。
收租按揭固定利率在 2026 年已回落，惟貸方提醒此趨勢可能放緩。
本文核心要點
分區回報
市中心與外圍倫敦的回報差異，以及背後成因。
新制規則
租客權利法案對租賃管理的實際影響。
持有架構
何時以有限公司持有對房東更有利。
2026 年倫敦租金回報
倫敦全城的租金回報落差頗大。在 Zone 1 至 2 的精華地段，毛回報率通常落在 3.5% 至 4.5% 之間，扣除成本後的淨回報更低。轉往外圍行政區，一處選得好、管得好的物業可帶來明顯更高的毛回報——East Ham、Thamesmead、Stratford 與 Tottenham 在 2026 年的調查中名列表現較強的郵遞區。Rightmove 資料顯示，截至 2025 年中倫敦平均毛回報率約為 5.7%，低於英國整體平均，這反映出首都較高的房價基數。以上數字為參考估算，實際回報視物業條件及市場狀況而定，任何表面回報數字都不代表保證收益。
租客權利法案的實務影響
對房東而言，最重大的結構性轉變出現在 2026 年 5 月 1 日：Section 21「無理由」收回正式廢止。原本的固定期租約已轉為週期性保障租約，收回物業如今僅能透過 Section 8 法定事由進行，且須載明理由。法定欠租門檻由 2 個月提高至 3 個月；房東在租約前 12 個月內不得以出售或自住為由收回，且此類情況須給予 4 個月通知。這些變動並未讓倫敦收租變得窒礙難行——反而更獎勵那些慎選優質物業、並以專業方式管理的房東。IREIS Properties 海瑞萬仕協助客戶聚焦於建造品質良好、能吸引穩定長租客的新建案。
該不該用公司持有？
IREIS Properties 海瑞萬仕最常被房東問到的問題之一，就是該以個人名義、還是以有限公司（多為 SPV 特殊目的公司）持有物業。關鍵幾乎總在稅務。自 Section 24 分階段實施以來，個人房東已無法將房貸利息列為可抵扣費用，改為取得 20% 基本稅率的稅務抵免（tax credit）。對於高稅率與附加稅率納稅人而言，這相較舊制大幅縮減了實際減免。相對地，公司可完整扣除融資成本，並就淨利潤繳納公司稅（Corporation Tax）。公司架構本身亦有其成本與繁複之處，因此這必然是一個應交由合資格會計師評估的問題。
「再亮眼的表面回報，若背後的持有架構、租約與稅務處理都錯了，也意義有限——先把這些做對。」
目前的按揭成本
收租按揭在 2026 年已變得更為可負擔。截至 6 月初，最佳五年期固定收租利率約為 3.93%，三年期固定約 4.17%，而有限公司五年期產品則接近 5.49%。包括 The Mortgage Works 與 HSBC 在內的多家主要貸方，近數週皆下調了旗下收租產品利率。惟貸方提醒，此一下行趨勢可能放緩甚至反轉，因此今日所見利率在編列預算前，務必先向按揭顧問確認。
重點摘要
- 外圍倫敦的租金回報通常高於市中心精華區，但每一個數字都僅供參考、視市場狀況而定，絕非保證收益。
- 自 2026 年 5 月 1 日起 Section 21 已廢止；在 Section 8 制度下，慎選優質物業與專業管理是長久經營之道。
- 稅務處理是個人與公司持有抉擇的核心；房貸利息對個人僅提供 20% 抵免。決定前請諮詢合資格英國稅務顧問。
來源：Portico 倫敦租金回報 2026 展望。Rightmove 租賃趨勢追蹤 2025 第四季（2026 年 1 月）。GOV.UK 租客權利法案 2025 實施路線圖（2026）。HomeOwners Alliance 最佳收租按揭利率（2026 年 6 月 9 日）。Nationwide／The Mortgage Works 利率公告（2026）。稅率可能隨政策調整，建議諮詢合資格英國稅務顧問。