2026年5月1日，英国《租客权利法》（Renters’ Rights Act）正式进入第一阶段实施，这是英国私人租赁市场数十年来最大规模的制度改革。对于在伦敦持有物业的台湾买家与海外房东而言，这不仅是法规更新，更是一次需要即刻调整的操作转型。本篇由 IREIS Properties 海瑞万仕 伦敦在地顾问团队整理，带您完整了解法律核心变化、台湾房东的实际影响，以及应对策略。
本文重点
Section 21「无过失驱逐」已废除，所有驱逐申请必须改依 Section 8 提出具体理由
所有租约自动转为定期租约（Periodic Tenancy），房客只需提前 2 个月通知即可搬离
租金调涨每年最多 1 次，必须以 Section 13 通知书提前 2 个月告知
已有租约的房东须于 2026 年 5 月 31 日前向房客寄出政府规定告知书，否则最高罚款 £7,000
Phase 1 四大核心变化
Section 21 废除
2026年5月1日起，不得再发出 Section 21 通知。所有驱逐申请必须依 Section 8 提出并具备明确法定理由，法院才会受理。
定期租约全面上路
所有固定期限 AST 均已自动转为定期租约，房客享有更长期稳定居住保障，房东无法以「租约到期」为由要求搬离。
租金调涨新规
每年限调涨1次，需以 Section 13 通知书提前 2 个月正式告知。禁止接受超出广告挂牌价的租金竞标，亦不得要求 1 个月以上的预付租金。
房东登记数据库
Phase 2 预计 2026 年底推出私人租赁市场房东数据库（PRS Database），海外房东需本人亲自线上登记，代理公司无法代办，未登记者面临处罚。
立法背景与台湾房东的处境
《租客权利法》（Renters’ Rights Act）于 2025 年 10 月 27 日正式获得英国皇家批准，其立法目标明确：消除「无过失驱逐」制度，赋予房客更稳定的居住保障，并规范不当招租行为。此法律适用于英格兰地区的私人租赁市场（Private Rented Sector，简称 PRS），不适用于威尔士、苏格兰或北爱尔兰。
对台湾买家而言，伦敦房产往往是一项中长期的财富配置——无论是子女就学期间的自住，或长期出租的资产规划。这项法律改革并非削弱房东的合法权益，而是改变了行使这些权益的方式与程序。台湾房东最需要理解的核心转变是：过去可依赖「租约到期」或「Section 21 通知」轻松终止租赁关系；新制度下，必须在合法框架内提前准备、依程序进行，且每一个环节都需要文件支撑。
此法律对以个人名义或英国有限公司（UK Ltd）持有物业的房东均同样适用。IREIS Properties 海瑞万仕 的顾问团队建议，所有在英国持有出租物业的台湾客户，均应在近期与持牌物业管理公司确认现有租约的合规状态，尤其是已有在住房客的物业。
2026年5月Phase 1核心变化
2026年5月1日起，以下七项变化同步生效，所有房东必须立即了解并遵守：
1. Section 21 正式废除
这是最核心的改变。房东不再能以「无过失」理由要求房客搬离。凡在 2026 年 5 月 1 日之后发出的 Section 21 通知一律无效，法院不受理。此前已发出且在效期内的 Section 21 通知，法院仍可能受理，建议咨询律师确认个案状况。
2. 所有租约转为定期租约
无论是新签订或既有的固定期限 AST（Assured Shorthold Tenancy），均已自动转为定期滚动租约（Periodic Tenancy）。房客若想搬离，只需提前 2 个月书面通知房东，无需等待固定期限到期。对房东而言，这意味着房客可在任何时间点搬离，空置风险需重新纳入规划。
3. 禁止租金竞标
房东与代理公司不得接受超出广告挂牌租金的出价，亦不得向新房客收取超过 1 个月的预付租金。
4. 租金调涨规范
每年只能使用 Section 13 通知书调整1次租金，且必须提前 2 个月正式告知。调整幅度法律未设上限，但房客可向第一层裁判所（First-tier Tribunal）提出异议。
5. 禁止因收入或家庭状况歧视
不得以「有小孩」或「领取政府补贴」为理由拒绝任何租客申请，违者面临罚款。
6. 宠物饲养规定
房东不得无理由拒绝房客养宠物的合理请求，但可要求房客投保宠物损坏保险作为保障。
7. 既有租约的告知义务（紧急）
已有租约且于 2026 年 5 月 1 日仍生效的房东，必须于 2026 年 5 月 31 日前向房客寄出英国政府规定的官方告知书（Government Information Sheet）。未遵守者面临最高 £7,000 罚款。
如何合法回收房产
Section 21 废除后，房东若需回收房产，必须依 Section 8 提出具有法定依据的申请。以下是台湾房东最需了解的几项理由：
Ground 1A：房东打算出售物业（新设强制性理由）
若房东确实计划出售房产，可依此申请。重要条件：房客入住时间必须达 12 个月以上；必须提前 4 个月书面通知；成功回收后，12 个月内不得将房产重新出租或以短租形式出租。
Ground 1：业主或家属自住回收
若房东或其直系家属需要自行居住，可以此理由申请，同样需提前 4 个月通知，且最少 12 个月租赁期才可启动。
Ground 8：严重租金拖欠（强制性）
房客累计欠租达法定门槛（新制为 3 个月租金），房东可依此强制性理由申请，法院须批准。这仍是房东最有力的合法保障之一。
重要提醒：所有 Section 8 申请均需确保程序合规，包括有效的 Gas Safety Certificate、Energy Performance Certificate（EPC）、Deposit Protection 等文件均须齐备，否则法院可能拒绝受理。委托 IREIS Properties 海瑞万仕 所推荐的持牌物业管理公司，这些合规文件的更新与保管均由专业团队负责跟进，大幅降低台湾海外房东的管理风险。
「Section 21 废除不等于房东失去保障——它代表的是，过去的『懒人工具』已不再适用，房东必须建立更完善的租约管理机制。准备充分的房东，在新制度下完全可以顺利、合规地运作。」
租金管理与税务注意事项
Section 13 通知书的正确使用
这是唯一合法的租金调整机制。房东必须使用政府核定的 Section 13 表格，提前至少 2 个月通知房客，且一年只能使用 1 次。房客在收到通知后，若认为调幅不合理，可在通知生效前向第一层裁判所（First-tier Tribunal）提出异议，裁判所将依市场行情裁定合理金额。
按揭利息税务：理解 Section 24
许多台湾房东仍有一个常见误解，认为按揭利息可以全额抵扣税款。自 2020/21 英国课税年度起，个人名义持有出租物业的房东，已不能将按揭利息列为可抵扣费用，改为仅获得 20% 基本税率的税务抵免（Tax Credit）。对于适用 40% 或 45% 高税率的台湾房东，实际获得的税务减益已大幅缩减。若透过英国有限公司（UK Ltd）持有物业，公司仍可完整扣除按揭利息费用，按公司税率计算净利润。建议咨询合资格英国税务顾问，了解最适合您个人情况的持有架构。
资本利得税（CGT）的规划
若未来有出售计划，非英国居民在出售英国住宅物业时需申报及缴纳 CGT。税率因个人所得税等级与申报年度而异，税率可能随政策调整，建议出售前咨询合资格英国税务顾问，以了解 2026/27 课税年度的最新适用税率。
台湾房东的四大应对策略
策略一：立即确认现有租约合规
若您的物业在 2026 年 5 月 1 日前已有在住房客，首要确认：（1）是否已寄出政府官方告知书（截止日 5 月 31 日）；（2）现有租约条款是否与新规冲突。如有疑虑，立即联络物业管理公司或律师。
策略二：委托专业持牌物业管理
《租客权利法》的复杂性，使得「自行管理」的风险大幅提升。伦敦持牌物业管理公司（ARLA Propertymark 成员）熟悉所有新规程序，包括 Section 8 申请文件准备、Gas Safety Certificate 年度更新、EPC 合规跟进等。IREIS Properties 海瑞万仕 可协助台湾房东对接可信任的本地管理公司，确保您的物业持续合规运作。
策略三：提前规划回收或出售时程
若您预计在未来 1–2 年内出售或回收自住，请立即评估是否符合 Ground 1A（出售）或 Ground 1（自住）的适用条件，并计算所需的最短通知期（4 个月）及最低租赁期（12 个月）。提前规划，才能在需要时无缝衔接。
策略四：准备 Phase 2 房东数据库登记
英国政府计划于 2026 年底推出私人租赁市场房东数据库（PRS Landlord Database）。此登记必须由房东本人亲自完成，不得委托代理办理。届时 IREIS Properties 海瑞万仕 将提供逐步中文指引，协助台湾客户完成登记程序。
常见问题
Q：Section 21 废除后，我想回收房子出售，还有办法吗？
可以，但需走 Section 8 Ground 1A（房东打算出售物业）程序。条件是：租赁期至少已达 12 个月，且提前 4 个月书面通知房客。成功回收后，12 个月内不得重新出租。建议在提出申请前咨询持牌律师，确保所有程序文件完整。
Q：现有租约是否需要重新签订？
不需要。转为定期租约是自动发生的，无需重新签约。但您必须于 2026 年 5 月 31 日前向现有房客寄出政府规定的官方告知书，未能做到将面临最高 £7,000 罚款。
Q：租金调涨有百分比上限吗？
法律本身并未设定百分比上限，房东可按市场行情调整。但房客若认为调涨不合理，可向第一层裁判所提出异议，裁判所将依当地市场租金水准裁定合理金额。
Q：台湾买家购置英国投资房，印花税如何计算？
非英国居民购买英国住宅物业适用的印花税（SDLT）税率结构较复杂，涉及基本税率、海外买家附加税及额外住宅附加税等多项因素。IREIS Properties 海瑞万仕 建议使用我们的计算器精确试算，避免预估错误影响购置决策。
如需计算您在英国购置物业的实际印花税负担，请使用 → IREIS 英国印花税计算器（依您的居住状态与持有物业数量精确试算）
