2026年5月1日，是伦敦租房市场一个历史性的转折点。英国《租客权利法 2025》（Renters’ Rights Act 2025）第一阶段正式生效，数十年来房东用于终止租约的「Section 21 无过失驱逐令」正式成为历史。所有现存的固定期限租约，也在同一天自动转换为滚动式周期保障合约（Periodic Assured Tenancy）。对于身处台湾、在伦敦持有房产的海外投资人而言，无论您是否居住英国、无论房屋是否委托代理管理，《租客权利法 2025》的义务均完整适用。IREIS Properties 海瑞万仕整理了这份完整的中文指南，协助台湾海外房东厘清法规、理解责任、从容应对。
本文重点
Section 21 已于2026年5月1日正式废除，不得再以此终止租约
收回房屋必须通过 Section 8，在法院引用37种法定理由之一
租金每年只能调涨1次，需提前2个月以 Form 4A 书面通知
2026年底启动的房东数据库，海外房东必须亲自登记，未登记罚款最高 £7,000
4大核心变革一览
Section 21 终结
「无过失驱逐令」正式废除。2026年5月1日起，任何以 Section 21 为由的驱逐通知均失去法律效力，法院不予受理。
Section 8 成为唯一途径
房东收回房屋须在法院引用37种法定理由之一，包括业主自住需求（Ground 1）、出售计划（Ground 1A）或租金严重拖欠（Ground 8）。
租金调涨新限制
每年最多调涨1次，需提前2个月以官方 Form 4A 书面通知。租约中原有的租金审查条款一律失效，不再具备法律效力。
房东数据库登记
2026年底起，所有房东（含海外房东）须亲自完成官方登记。未登记最高罚款 £7,000，代理人无法代办。
2026年5月1日：租房市场翻篇的那一天
英国《租客权利法 2025》（Renters’ Rights Act 2025）于2025年取得皇家御准（Royal Assent），并于2026年5月1日正式落地执行。这一天是英格兰私人租赁市场35年来最深刻的结构性重组。Phase 1 于2026年5月1日生效的核心变化包括：废除 Section 21（无过失驱逐令），房东再不能以「不需要理由」的方式要求租客离开，所有现有 Section 21 通知若未在2026年8月1日前完成法院申请一律失效；所有既存固定期限保障短期租约（AST）在2026年5月1日自动转换为滚动式周期保障租约（Periodic Assured Tenancy）；以及租约中订定的租金调涨条款或另行达成的租金审查协议，一律失去法律效力，改以法定程序为准。
这3项变化对台湾海外房东的实际影响远超过文字描述。许多过去依赖「合约期满，自动回收」策略的海外房东，现在必须重新理解：您与租客的关系，在法律上已成为一种「除非引用指定理由、否则长期存在」的契约关系。IREIS Properties 海瑞万仕在2026年初已开始协助多位台湾客户重新评估其物业的租务管理策略，提前因应这次法规大转型。
合法收回房屋：Section 8 关键理由详解
《租客权利法 2025》废除 Section 21 后，房东若需收回房屋，唯一途径是通过 Section 8 申请，在法院提出37种法定理由中的至少1种。以下是台湾海外房东最常需要的关键理由：
Ground 1：业主本人或直系亲属需要自住
前提是您的直系家庭成员（包括子女、父母或配偶）需要以该房产作为唯一主要居所。通知期为向租客提前4个月书面通知。若您的子女将来赴英求学或工作，需要自住该物业，Ground 1 是最直接的合法途径。通知必须以指定格式发出，任何程序上的瑕疵都可能导致申请在法院遭到挑战。
Ground 1A：业主计划出售房屋
若您决定出售该房产，可引用 Ground 1A。通知期同样为4个月。法律要求这必须是真实的出售意图——成功收回房屋后12个月内，不得将同一物业重新出租，否则租客有权申请赔偿。
Ground 8：租金严重拖欠（强制性理由）
这是37种理由中唯一的「强制性理由」（Mandatory Ground）：只要达到法定门槛，法院必须判准收回。在月租合约下，租客累计拖欠租金需达3个月（新法已从旧制的2个月提高至3个月）。达到门槛后，房东需以指定格式发出4周书面通知，之后方可向法院申请。IREIS Properties 海瑞万仕建议所有海外房东在启动任何收回程序前，先咨询合格英国法律顾问。
租金调涨：Form 4A 与每年一次的法定程序
《租客权利法 2025》生效后，租金调涨有一套全新的法定程序，无论您的原有租约中如何约定，都必须遵守：每年最多只能调涨1次；必须提前2个月以书面形式通知租客，且必须使用政府指定的 Form 4A 表格；租金金额不能超过「市场合理水平」，如租客认为调涨不合理，可向租金仲裁庭（Rent Tribunal）提出申诉。
最常被忽略的是：租约中所有原有的「租金审查条款」或「通货膨胀挂钩条款」，在《租客权利法 2025》生效后一律失效。对于委托代理人管理伦敦物业的台湾房东，这意味着您需要主动确认代理人是否已更新操作程序、是否在下一个租金调整时使用 Form 4A。IREIS Properties 海瑞万仕建议所有海外房东尽快与代理人确认新程序是否已到位。
租金调整机制虽然比旧制更为受限，但程序清晰、保障明确——关键在于每一步都必须以正确格式、在正确时间执行。委托代理人不代表您可以置身事外，最终责任仍在房东本人。
2026年底启动：房东数据库，海外房东必须亲自登记
《租客权利法 2025》设立的另一个重要机制，是全英格兰首个官方「私人出租业房东数据库」（Private Rented Sector Database），预计在2026年底分阶段开放登记。
登记要求适用于所有在英格兰持有出租物业的房东，包括居住在台湾的海外（非居籍）房东。需要提供的核心资料包括：房东本人全名与联络地址（海外地址亦可）、每间出租物业的地址、委托代理人资料（如有），以及物业合规确认（EPC、EICR、煤气安全等）。
最重要的一点：根据《租客权利法 2025》，房东必须亲自登记——代理人无法代办。未登记的法律后果：地方政府可处以最高 £7,000 罚款；刻意提供虚假资料，罚款可高达 £40,000，并可能面临刑事起诉。IREIS Properties 海瑞万仕将于数据库正式开放后，第一时间为客户提供中文登记指引。
台湾海外房东的3个立即行动
行动1：确认政府资讯单已送达租客
《租客权利法 2025》要求所有房东在2026年5月31日前向现有租客发出官方「政府资讯单」（Government Information Sheet）。若您委托代理人管理物业，请立即确认代理人是否已代为完成此义务。
行动2：更新代理人的租金调整操作程序
与您的伦敦代理人确认：下一次租金调整是否已规划以 Form 4A 进行、是否在2个月前发出通知、租约中的旧有租金审查条款是否已确认作废。
行动3：提前规划未来的物业收回路径
若您有在未来2至3年内收回物业的可能（例如子女赴英读书、考虑出售），现在就应开始了解 Ground 1 或 Ground 1A 的适用条件，并咨询法律顾问确认收回程序的时间线。以 Ground 1 为例，从发出通知到实际搬迁，整个过程往往需要6至12个月甚至更长。
常见问题
Q：2026年5月1日之后，还可以使用 Section 21 终止租约吗？
不可以。Section 21 已于2026年5月1日起完全废除。若在2026年4月28日前以第一类邮寄方式发出了 Section 21 通知，且在2026年8月1日前完成法院申请，仍可依旧制执行。逾此期限，所有 Section 21 通知一律失效，房东必须改用 Section 8 程序。
Q：租客积欠了2个月租金，现在可以启动 Ground 8 程序吗？
尚未达到门槛。按《租客权利法 2025》新规，以 Ground 8 收回房屋的门槛已从2个月提高至3个月（月租合约）。建议先咨询合格英国法律顾问，评估是否可引用其他理由（如 Ground 10 或 Ground 11）。
Q：伦敦物业由代理人管理，房东数据库可以由代理人代办登记吗？
不可以。根据《租客权利法 2025》，房东必须亲自完成数据库登记，代理人无法代办。数据库预计2026年底开放，IREIS Properties 海瑞万仕将提供详细中文操作指引。
Q：子女将于2027年赴英读书，想把伦敦的房子收回自住，需提前多久通知租客？
以 Ground 1（业主家庭成员自住需求）收回房屋，需向租客提前4个月书面通知。建议在子女预计入住前6至12个月开始规划，并咨询合格英国法律顾问确认通知格式符合最新法律要求。IREIS Properties 海瑞万仕可协助您了解完整流程并转介可靠的英国本地法律顾问。
